谢国忠:房价会每年掉7% 连跌20年跌掉80%

说到房价，上周，社科院发布了一年一度的中国住房发展报告，但是一经发布就被解读为，房价将会断崖式下跌，社科院又“紧急”回应，相关报道“以偏概全”，但是我们回顾也发现，这几年，各界对于房地产的种种预测也是非常有趣。

预测房价 学者输给开发商

近日社科院发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出，目前住房市场内部结构失衡，外部风险积聚。一线城市房价畸高；三四线城市库存高企。报告预测，2015年10月至2016年9月，中国房价可能“先升后降”。在经历较快上升，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。正是这几句话，被外界解读为社科院看淡楼市。

我们发现，对于房地产市场的走势判断，业内也是明显分为两派，有趣的是，看空房地产的，很多是学者，对房价非常悲观，建议赶紧卖房，而看多者很多都是房地产从业者，认为再不买房就要再等几十年。从近十年来的房价走势看，高大上的经济学家明显输给房地产老板。

独立经济学家谢国忠已经看空中国房地产近十年，近期依旧悲观。他认为房价会每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。目前应该赶快出手卖掉，不应再做发财的梦，现在把房子卖了，一辈子开心。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场、地方政府融资平台，如果要人为制造这些市场的无风险利率，肯定会后患无穷，当前房地产市场只是回光返照。

一直被媒体紧盯的任志强，则是一直看多楼市，今年年中他就表示，只要经济是增长的，房地产肯定会持续增长，2015年的房价还将继续上涨，若今年不买房，那就只好再等30年。

实际上，房价上涨，主要跟人口能否持续增加有关，以上海为例，2010年上海常住人口增加93万，2011年增加44万， 2012年增加33万，2013年增加35万，2014年增加11万，每年保持净流入，5年增长216万人，而从2000年以来的数据计算，人口更是增加817万人，增幅50.8%。显然，人口的持续流入是房价不断走高的根本因素。

对于房价的预测，学者理性有余实践不足，而房产老板由于自身利益，一直喊多也在情理之中。中国地域广阔，一二线和三四线城市差距非常大，货币宽松导致的投资需求，会造成了房价中短期的较大波动，但人口才是最根本的主导因素，人口流入，房价看跌，人口流入，房价看涨。

一年成交顶三年 每平26万刷新历史记录

在上海今年不光是普通住宅交易火爆，豪宅市场也是涨势惊人。截至11月，上海单价超10万元/平方米的顶级豪宅已成交490套，已超过过去3年的年度成交之和，可谓是2015豪宅市场的大年。

按照业内对豪宅的定义，豪宅是指当年商品住宅成交均价3倍以上，或套均总价6倍以上的房源，2006上海商品住宅的成交均价是每平方米9655元，当时单价为28965元的房源就可以算得上豪宅了，那么2015年1-11月上海商品住宅的成交均价是每平方米31966元，按照推算现在单价需要达到95898元才能称得上豪宅，这个数字是2006年的3.3倍，我身后的汤臣一品称得上真正的顶级豪宅，目前的均价达到每平方米26万元，就在上个月汤臣一品卖了二套房子，分别为1.50亿元和1.61亿元，总额达到3.1亿元，据了解目前汤臣一品的租客大多是世界500强的高管，而买家也是一些知名企业家和影视明星。

在上海浦东陆家嘴滨江大道旁的汤臣一品，金色大气的欧式大门前一名保安警惕地注意着过往的行人，不时有一些豪车进出，透过大门记者看门大院内也停靠着不少豪车。就是这个楼盘不断刷新上海豪宅单价的历史记录。在今年上海成交过亿的14套豪宅中，汤臣一品占了3套，其中6月份成交的1套2.43亿元豪宅创下了历史总价最高纪录。11月17、18日两天，汤臣一品接连成交了2套亿元豪宅，超过去年11月底绿城黄浦湾24.22万元/平米的历史最贵成交单价。

某信息集团研究中心高级研究员杨科伟：今年上海的那些高端的住宅里面，卖的比较多的其实是一千到两千万之间的，占比大概是有82%左右的水平。其实真正很高端的那些，像汤臣这种级别的豪宅其实没有多少，比如说五千万以上这种，大概也就90几套。

11月上海豪宅成交表现较好的项目还有徐汇衡山路板块的嘉御庭以及黄浦滨江板块的绿城黄浦湾，成交量均在10套以上。其中嘉御庭共成交了15套公寓房源，吸金3.16亿元，成交均价为115560元/平方米，是顶级豪宅市场成交量与成交额的双料冠军。业内人士认为在限购限贷的背景下，目前购买豪宅的依然是上海本地户籍为主，年龄在35岁到45岁之间。而豪宅成交量激增的背后一方面是今年政策面的持续宽松，释放了前几年累积的改善性需求，另一方面豪宅绝对价高，但涨势仍低于普通住宅。而来自于股市的获利盘也是推手之一。

某信息集团研究中心高级研究员杨科伟：今年有很多的中小板跟创业板暴涨。其实在中小板和创业板里面，有很多是个人股东，很多人今年是套现。那么这种套现其实立即就形成一种购买力。

上海：列11月份一线城市涨幅之首

数据显示11月一线城市楼市成交面积同比上涨5.48%，上海涨幅位居首位为22.14%。那么本轮楼市的上涨究竟是什么原因，上海未来的房价趋势又会如何？

数据显示：2015年11月，上海市商品房成交面积223.96万平方米，与去年同期相比增加53.80%；成交均价为30056元/平方米，比去年同期水平上涨了22.84%。商品住宅成交面积为149.50万平方米，比去年同期水增加43.80%；成交均价为34730元/平方米，比去年同期水平上涨了25.42%。比本年成交最高的十月份相差0.99%。