倪鹏飞:房改着力去库存千万农民工变新市民

2015年12月举行的中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。随后中央经济工作会议又将去库存列为明年五大任务之一。

楼市投资徘徊于个位数区间，已经开始对经济增长构成巨大压力，围绕中国解决房地产问题的新思路，记者专访了中国社科院财经院院长助理倪鹏飞。

谈楼市现状

三四线去库存压力最大

NBD：高层已经明确喊话去库存，房地产市场存在哪些问题？

倪鹏飞：自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击。接着人民币结束单边升值，给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场的大起大落，挫伤了楼市信心，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高；三、四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前首要住房政策目标。

与此同时，市场调整已持续两年，库存压力与资金紧张，使开发企业面临债务和交房违约的双重风险。

随着房地产市场的降温，土地市场、土地出让金急剧减少，尤其是三、四线城市，对地方政府财政压力带来很大压力。

NBD：政策风向从2015年上半年有所改变，比如多数城市行政限购取消等，但传统调控楼市方式是否也面临挑战？

倪鹏飞：“330新政”以来，楼市有所回暖，过去积压的住房需求得到集中释放，楼市的未来需求被大量透支，楼市基本面复苏好转的情景不具有可持续性。

如果分开来看，一线城市由于城市规模效应和人口净流入的支持，房地产和土地市场支撑有力，地方政府行为逐渐走向新常态，立足于市场规律办事情，立足于当地市场发展情况出台理性调整措施。

二线城市由于城市规模和经济总量尚在扩展中，对外来人口也具有一定的吸引力，地方政府对房地产市场干预能够收到较好成效，因此，对出台救市政策最为积极。三、四线城市，由于经济基础薄弱、存量房高企和人口的净流出等因素影响，地方政府干预房地产市场的效果较弱，地方政府的救市意愿受挫、救市动力减弱。

谈楼市未来

农民工市民化带来希望

NBD：供给侧改革侧重从制度角度去解决问题，楼市是否也需要这种思路？

倪鹏飞：在中国经济供给侧矛盾凸显、住房市场深度调整的背景下，单纯依靠短期宏观政策，难以刺激需求、加快去化和稳定投资，更难以解决综合目标。

因此，2016年及未来5年住房市场调控需要坚持综合着力的系统性调控方式。需求端开辟新需求，调整和释放原需求措施；供给端减少开工，加快施工和减少烂尾的措施要同时推进。

除了采取持续和适度宽松的财政货币政策外，要进一步调整重要行政措施的限制，比如普通商品房标准调整和高端住房消费限制取消，加快推进购房落户、购房利息抵扣个税制度、普惠金融制度、住房制度的改革和实施，支持地级及以下城市基础设施投资规划和政策等。通过发挥“组合拳”式调控的整体作用，合力促进中国住房市场的稳健调整与发展。

NBD：加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，这个应该怎样理解？

倪鹏飞：库存主要在三、四线城市，结合“十三五”期间的户籍人口城镇化规划，我们初步计算了一下，如果按照规划所说的，农民工有1300万转移，如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移，消化当前的库存以及保持稳增长还是有希望的。可以说，农民工购房是去库存、稳投资的最大新需求。

针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，应建立普惠的政策性住房金融体系，将公积金覆盖到农民工，降低公积金贷款的存款标准，提高贷款额度，并实行可异地公积金提取制度。同时还应该建立商业性普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

另外，三四线城市的产城结合是个大方向，要加快制定向小城市倾斜的投资政策，引导产业项目和基础设施建设，在住房支付能力强的小城市布局，提高其就业吸纳能力，改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状，激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。

精彩观点

未来5年，住房市场调控需要坚持综合着力的系统性调控方式。需求端开辟新需求，供给端减少开工，加快施工和减少烂尾的措施要同时推进。

针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，应建立普惠的政策性住房金融体系，将公积金覆盖到农民工。