2016房地产政策面将趋向宽松 去库存成重点

2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。开发企业之间，利润率普遍下调，大房企集中度进一步增加；中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。业内分析认为，2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房价也可能出现普涨局面。

分化不同城市供需情况天差地别

夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员，由于地处四线城市，他所在的项目存在着严重的积压现象。为了能开发更多客户，这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的3倍之多。“但得到的回应更多是对方瞬间挂断电话，有时甚至会受到责骂。”

“您现在看到的已经是现房了，交钱三天后就能拿到房。”接待完这个月的第二个客户后，他告诉记者，“现在房地产销售市场和天气一样，没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会，那儿市场还相对好些。”

夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象，也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地有关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，今年卖出的土地也大幅减少，卖掉的几个地块还是降价卖出的。“而之前土地财政最高时可以占到总财政收入的60%以上。”

同样是三四线城市，河北省廊坊市因为紧邻北京，加上京津冀一体化政策的带动作用，当地房地产市场的行情已经开始向房价领涨全国的北京市靠拢。

今年5月份，陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价8000元的二手房，回老家辽宁和父母商量了一周后，这套房子单价已经涨到12000元。不仅如此，当地的房价在短时间内纷纷提价。像陈琛这样已经交了定金的先期认购客户被中介公司大量毁约，当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违约金。最终，陈琛做了妥协，在总价上追加了近40万元后买下了这套房子。

受陈琛影响，他的一位女同事李萌也看中了北京周边几个河北省县级市房地产市场的升值潜力，首付5万元后认购了廊坊市固安县内一个期房项目。李萌告诉记者，签约一个月的时间，该楼盘的销售均价已经上涨了1000元，这甚至超过了国内大部分三四线城市一年内的房价涨幅。

根据中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测，未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍、差别化上涨现象；具体表现为：一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

发力 促需求政策有望继续加码

供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，重点监测的35个城市中，超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

全联房地产商会执行会长任志强指出，目前去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量，而这一难度可想而知。

清华大学教授江忆接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时，在房地产行业下滑的影响下，建材行业更是出现了全行业过剩情况。

针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况，某研究院分析认为，在经济增速下行和高库存压力下，今年以来，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。

某研究院方面认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业、吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

某机构认为，2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。