第一步 列出购房考虑要素

    要素一：预算300万；

    要素二：新房或次新房；

    要素三：地铁盘；

    要素四：兼具投资和自住属性；

    要素五：在中山公园附近上班；

这样的房子真的有吗？

第一，上海中山公园位于上海长宁区市中心，目前区域内的最便宜的新房均价是68000元/平。

第二，要兼具投资和自住属性，购买的房子配套、楼层、装修等各方面起码得具有一定优势。

第三，轨交2号线、3号线与4号线在中山公园设有站点，地铁盘房源应该会有。

第四，“次新房”是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。（据业内人士称，在实际的成交过程中，房龄在10年之内的房屋也算次新房，如真是这样，那么也就是说，要考虑2006年后建的商品房。）

很多人可能对次新房不大了解，小闺在这里给大家科普一下所谓的性价比高的次新房。次新房是房龄在5年之内的二手房，房子还算很新，按照二手房的交易程序来走。是两证齐全的现房，基本上都是装修好的，可以直接入住。基本上也都分布在新房较多的地方。次新房的价格较之于新房便宜些，大概是同区域新房的8成到9成。

第五，预算300万。之前小闺盘上海各区门槛价已调查过，300万的预算在上海买新房只能考虑中外环和郊环了。比如在青浦、松江、嘉定等区域可以买个大户型，或者选择从郊环进到外环，买个小2房。

那具体能买哪？还是要从预算入手。300万，在上海还有哪些房源？

300万预算能买到的新房分布

根据之前做过的功课，300万预算买新房可以考虑以下区域：

嘉定区域内江桥、安亭、嘉定新城、马陆、南翔板块；

青浦区域内华新、青浦新城、徐泾板块；

松江区域内新桥、松江新城、松江老城、泗泾、九亭板块；

宝山区域内顾村、大场、杨行板块；

闵行区域内华漕、马桥、江川板块；

浦东区域内惠南、新场、临港板块;

还有奉贤和金山区。

想买地铁房？还得再来一轮筛选

年轻人非轨交不买房。金山和奉贤自然是不用考虑了，在中山公园上班，去这两个地方太远！

地铁16号线在惠南、新场、临港均设有站点；同样是距离太远的缘故，不推荐浦东这几个区域。

闵行华漕和马桥都没有地铁，据称华漕距离2号线较近。而5号线江川板块设有站点江川站，但是目前还没有通车。这两个区域也不考虑。

宝山的主要轨交线路为7号线；顾村板块内有顾山公园站；大场板块目前开通7个站点，而杨行板块内有轨交1号线共富新村地铁站。

地铁9号线经过松江的九亭,泗泾,洞泾,佘山,松江大学城,松江新城,松江老城区,以及松江火车站和松江南站。目前来说，松江新桥没有地铁。

青浦华新板块没有地铁可到达，通过青浦新城的17号线目前暂未开通。地铁2号线终点站在徐泾东。

嘉定的主要轨交地铁11号线，安亭、嘉定新城、马陆、南翔板块均设有站点。13号线也有已通车的部分站点经过江桥。

综上，宝山顾村、大场、杨行板块；松江泗泾、松江新城、松江老城、九亭；青浦徐泾；嘉定安亭、嘉定新城、马陆、南翔、江桥均可考虑。

考虑工作地点在中山公园附近，以上地铁可直达的区域是青浦徐泾，其它区域均需要换乘。

考虑工作地点、满足投资和自住需求还剩下哪些地方？

筛选出有地铁的区域后，考虑在中山公园工作，首次置业，自住的需求跟投资潜力同等重要，小闺扒了扒距离中山公园近，升值潜力大的板块，最后综合来看，推荐青浦徐泾东、宝山顾村、嘉定江桥、松江九亭和泗泾。

徐泾虽属于青浦,但从实际距离上离长宁更近,距离市中心仅10公里，而且地铁2号线直达。板块东面紧邻虹桥交通枢纽,不仅所属西虹桥商务成长区,也是最靠近大虹桥枢纽中心的区域之一。

2015年12月28日，宝山顾村大型居住社区拓展区基地-新顾城正式启动建设，开发总量超过600万平，有望成为产城相融合、功能有特色、配套高标准、宜居多元化的北上海之心。区域规划加上地铁7号线的依托，未来顾村房价上行是必定的。

江桥是嘉定距离市中心最近的一个板块了，紧挨普陀和长宁。是著名的动迁基地，一直是刚需们的“居住天堂”。借助大虹桥规划的东风，江桥的板块内的交通和商业配套、规划日趋完善。

江桥板块目前只有少量新房在售，新房均价在20000元/平米左右。

9号线的开通，带动了整个九亭的价值。板块内生活氛围逐渐浓厚，商业配套渐渐成熟。近2年，很多房企纷纷“弃”九亭择泗泾，再加上政府的基础建设，泗泾已成为徐家汇半小时黄金生活圈内的醇熟新中心。再反观一下泗泾目前的房价，称得上是上海的价值洼地。

     定位中山公园 300万预算能考虑的次新房

在链家二手房网站上，以5年以内、200-300万、地铁房为查询条件，共搜索到了107套房源。在具体定位2 号线、3号线、4号线，三条地铁沿线的次新房，综合筛选后，推荐的二手房置业区域有：北新泾、长寿路、浦东三林、嘉定江桥。

    北新泾 2号线直达，3站。二手房价格在3.5-4.5万/平。

    长寿路到中山公园，换乘一次（13号线/7号线换乘2号线/3号线） ，4站。二手房价格在3万-4万/平。

    浦东三林到中山公园，换乘一次(2号线换乘11 号线)，9站。二手房单价3万+。

    结语

买房是一件劳神费心的事。要考虑预算、轨交、学区、性价比、升值潜力等诸多因素。作为一个房地产从业者，时常有朋友来咨询购房信息，问现在能不能买房？买在哪好？有没有高性价比的楼盘推荐。小闺的建议是：刚需自住的购房者，预算够了，什么时候都是买房好时机。至于如何去选购房区域，本期栏目就是一篇示范，选定区域后，具体楼盘的锁定还得去实地了解。