专家预警 上海楼市新政出台将现“退房潮”

    上周上海出台“史上最严”楼市新政，成交量却出现暴增。据克尔瑞机构统计数据，上周四个一线城市中，上海成交涨幅最大，环比上涨达37.82%。同策咨询研究部总监张宏伟撰文称，新政出台之际成交量暴涨，上海“退房潮”将尾随而至。

    3月25日，上海发布“沪九条”，楼市调控主要措施有：落实差别化的信贷政策，普通二套房宅首付比例调整至50%，非普通二套房首付比例提升至不低于70%；提高限购门槛，非户籍居民缴纳社保及税务年限延长到5年。（详见《上海将出楼市调控新政 四大措施猛烈出击》）

    “沪九条”旨在稳定上海近来过快上涨的房价，为楼市过热降温，但新政发布前后，上海楼市成交大涨近四成，创有史以来上海周成交数据新高。

    克尔瑞机构分析认为：新政在市场造上成一定恐慌，多数购房者加快入市节奏，“末班车效应”导致上海成交暴增。同策咨询研究部总监张宏伟从房企角度分析称：“沪九条”发布前，房企为规避政策影响，拼命跑量；“沪九条”发布后的周末两天，开发商抢开盘、抢客户，无论是否符合“沪九条”政策内容，先开盘圈住客户再说，创纪录的成交数据由此而来。

    张宏伟认为，“沪九条”发布当日以及之后周末新开盘成交中的这类客户不一定符合新政的限购和二套首付条件，因此“沪九条”发布之后成交的数据，尤其是周末开盘项目存在交易水分，后期存在“退房”风险。当开发商把被“圈”住的客户进行梳理后，不符合限购条件的客户就可能被退房。

    张宏伟称，根据向业内了解到的情况，同时以近5年非本地户籍占上海市常住人口的比例测算，“退房潮”比例可能占上周71.7万平方米成交量的20-30%，甚至更高。 

    此外，由于是否购房成功以是否网签为准，在“沪九条”颁布前购房，却没有来得及网签的客户，也会有部分丧失购房资格。另有部分人属于首次改善群体，会因二套房首付比例提高，且禁止购房者使用“首付贷”等原因放弃购房。

    同样的状况也会发生在二手房领域。

    对于“沪九条”之后上海楼市走势，克尔瑞机构认为新政短期内可以抑制需求。张宏伟认为：“退房潮”后，由于“沪九条”得到严格执行，加之市场需求在前期大量释放，接下来上海楼市会趋于理性，未来两季度会呈现量跌价稳态势。