二线“地王”频现 一线楼市风平浪静的博弈
春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头，比如苏州、南京、郑州、杭州、武汉等二线城市；一线城市似乎风平浪静，还没有“地王”出现，但这只是表象，一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。总的来看，今年上述城市“地王”频现背后，无论是对于政府，还是对于宏观经济，还是对于楼市，还是对于房企，都有说不尽的五味杂陈。
首先，我们来看，楼市调控从严与土地供应计划难产的北上广深等一线城市。从北上广深等一线城市来看，只有广州公布了2016年供地计划，其余三个一线城市至今供地计划仍难产，尚未出台，土地出让节奏也在放缓。这一定程度上给市场造成假象，好像京沪深土地市场并没有出现过热的现象。
从广州楼市来看，当前并不存在房价快速上涨的压力，也不存在去库存压力，广州算是一线城市当中调控压力最小的城市，甚至对于广州楼市来讲还有进一步松动限购的想法。因此，广州供地计划的出炉并没有受到楼市调控或去库存压力的限制，可以顺利出炉。
但对于京沪深等其他三个一线城市来讲则还是有点难度。同策咨询研究部总监张宏伟认为：一是因为沪深调控政策刚刚出台，供地计划还不能这么快和盘托出，供地节奏也不能这么快，从春节之后来看，京沪深也确实没有出让什么地块，尤其是优质的地块。因此，从调控政策出台的政治需要来看，起码沪深还不想在调控政策刚刚出台之际马上出现“地王”频现的现象，还是希望保持调控政策“效力”；二是，从沪深调控政策出台之后的楼市表现来看，楼市迅速降温，政府也在密集调研未来楼市走向，这或许也会影响到供地计划和土地出让的节奏，因此，供地计划仍然难产。
但这并不代表京沪深土地市场不再会出现“地王”，当前京沪深等一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。从市场预期来看，品牌开发商们深知，如果调控政策严厉执行，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略；一线城市土地市场“寸土寸金”，积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展，品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。因此，虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”，但背后其实是暗潮汹涌，品牌房企在暗中较劲厮杀，一线城市势必还会迎来“地王”大战。
其次，从二线城市来看，春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头，比如苏州、南京、郑州、杭州、武汉等二线城市。
从上述城市“地王”频现的几个直接原因来看，一是，上述城市比如南京、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象，同时也出台了调控措施，但这些调控措施手段较为温和，这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“地王”的热情；二是，政府此次推出的地块还不错，比如4月份苏州推出的18宗土地，由于大多数地块地段不错，受到房企的追捧，于是，众多房企厮杀出现了大量“地王”；三是，在市场已经出现供不应求的市场背景下，地方政府有意控制土地出让节奏，比如南京，使土地市场保持相对热度，并且在土地市场明显频现“地王”后并没有主动出手制止，比如苏州。
当然，无论是对于一线城市还是对于上述“地王”频现的二线城市，当下“地王”频现还有几个共同的经济背景和楼市背景，对于政府、楼市和房企来讲有无奈也有有意为之。同策咨询研究部总监张宏伟认为：
首先，从经济背景来看，当前全国经济下行压力较大，货币政策及其他刺激政策的出台并未改变经济继续下行的基本面，短期内来看，在经济继续下行的市场背景下，仍然需要楼市继续拉动宏观经济的增长。因此，楼市还有去库存压力的城市频繁出台去库存的措施，甚至大学生“零首付”的措施也被提出；楼市已经出现过热的城市，虽然调控政策出台，但仍然较为温和，甚至深圳也提出调控措施延后至6月份执行。这一定程度上助长了房企在一线城市、市场基本面已经恢复较好的上述二线城市的拿地热情，导致“地王”频出。
其次，从资本市场来看，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5-6%，并且发债规模也较大，品牌房企几十亿的发债规模很常见，200亿的发债审批也被通过，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大的压力。这说明，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企势必会积极布局市场基本面较好一二线城市的优质地块，此时也势必会“地王”频现。
第三，从城市布局策略来看，由于大多数三四线城市存在较大的去库存压力，品牌房企不得不调整布局策略，重返或聚焦北上广深等一二线核心城市。因此，近两年由于房企布局策略的调整，土地市场热点也发生了变化，热点主要还是聚焦到了一二线城市，尤其是一线城市。尤其是2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值，也推升一二线城市土地市场“地王”频现。
第四，外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市。比如，2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线、市场基本面较好的二线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。