一线楼市陷结构畸形窘境：地王频出豪宅泛滥

地王豪宅泛滥 一线楼市陷结构畸形窘境

2016年的一线城市，想必令融创、泰禾这样的豪宅开发商内心暗喜。

这两家在北京以开发顶级豪宅著称的开发商，最近同步闯入深圳，拿下了这个他们觊觎已久的市场。不同的是，融创通过并购，泰禾则通过拍地获取了项目。

然而如今的一线城市，房地产结构日趋畸形，地王频出，豪宅泛滥，在10万+及以上高端住宅这个细分市场，竞争已然十分激烈。

一线城市的另一面却是，高企的房价不断推高城市生活生产成本，房地产及金融侵蚀着其他产业的空间，中产阶层和实业公司试图逃离，城市财政收入中制造业和工业占比下降，创业创新活力衰减。

地王助推全面豪宅化

2015年以来，在北京、深圳、上海的财政收入中，土地出让金收入和房地产相关税收收入占比大增。

根据中原地产统计，2013-2015年，一线城市土地出让金收入年均全部超过了5000亿，2013年同比2012年翻了一倍多。

今年截至目前，一线城市土地出让金已达1010亿，地王频繁出现。今年全国最高的50宗土地合计成交总价为2013.29亿；在50宗总价地王里，一线城市有14宗，很多之前刚需的区域，比如北京的五环外，都出现了地王。

但与此同时，中原地产研究部统计数据显示，前4月一线城市住宅用地供应明显下调，仅供应42宗，合计住宅用地建筑面积为632万平米，是十年来的最低值；

截至5月8日，一线城市住宅土地成交也跌到最近10年低点，仅成交27宗住宅用地，总规划建筑面积只有360万平米。

中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市住宅用地供应减少，导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+；未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目。

事实上，今年的一线城市可以称之为“豪宅年”。前4个月，北京总价千万以上的豪宅已签约1564套，达到了2015年全年的一半。按套数计算，占到了整体市场成交量的10%，按金额计算，占比更是高达37.9%。

其中，截至5月18日，单价10万+的顶级豪宅签约134套，占2015年全年151套的88%。

在深圳，豪宅也是超级火爆。深圳中原、安居客统计数据显示，前4个月，深圳3000万以上的豪宅共成交98套，是2015年同期的4.45倍，较去年后4个月也增长了42%，豪宅去化周期保持在9.8个月的合理水平。

4月深圳共有5个豪宅入市，分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆，单价均在10万以上。

根据深圳中原研究中心监测，5月预计有9个豪宅项目进行开盘或加推，包括宝安的壹方中心玖誉，福田的大康福盈门、宝能公馆230平楼王单位，南山华侨城的天鹅湖一号、蛇口的水湾1979、后海的汉森吉祥龙258平5房等，开发商的入市脚步在加快。

豪宅的大幅成交和占比，也拉高了全市均价，深圳南山区新房均价在本月第二周接近10万/平方米；位于蛇口的半岛城邦新品上月开盘，均价8万被认为已非豪宅价格，推出的400多套房源几近售罄。

被高房价侵蚀的空间

进入2016年，尽管一线城市的土地和房市销售火爆，但其他产业并未如此。

北京市统计局数据显示，1-4月，该市计算机、通信和其他电子设备制造业增加值下降17.0%，降幅比1季度扩大1.1个百分点。

拉长时间来看，2015年以来，北京规模以上工业增加值累计增速从4%左右一路下滑，目前已在2%以下，在今年的1-2月，还曾跌到2%的负增速。

虽然并不能十分确定工业增加值增速下滑与房地产高企有关，但可见的是，北京一系列与计算机、电子制造业相关的产业公司，正在把总部或分公司从市区迁往更偏远的郊区如上地、亦庄、通州甚固安、廊坊等地。

根据北京市经济和信息化委员会主任张伯旭的报告，2016年主要预期目标是：产业结构不断优化，符合首都城市战略定位的产业加快发展，其中规模以上现代制造业和高技术制造业增加值增速均在7%左右，现代制造业占全市工业的比重超过50%；不符合首都城市战略定位的产业加快疏解和退出，增加值下降5%以上。

“北京市的房地产供地将会越来越少，这也是像通州、燕郊这样的郊区和近京区域楼市火爆的原因，北京房地产市场只会不断外延，”北京一家大型开发商内部人士说。

而在深圳，在2015年全国土地出让收入锐减21.6%的背景下，深圳土地收入逆势增长36.9%。对此财政部表示，主要是深圳经济增长强劲、房地产市场交易火爆、土地资源相对稀缺、地价持续偏高所致。

数据显示，2015年，来源于深圳的公共财政收入达到7240亿元，比上年增长30.2%，其中中央级收入实现4512亿元，增长29.7%；深圳市地方级收入实现2728亿元，增长31%，为近8年以来新高。

分行业看，去年深圳税收规模占比前四大行业是制造业、金融业、房地产业和批发零售业，合计占整体税收的比重达到71.6%，但制造业比重下滑，房地产占比明显上升。

以龙岗区为例，2015年在楼市火爆的带动下，房地产投资额占到固定资产投资比重的74%，制造业投资大幅萎缩，同比下降60.4%，占比仅为5%。

据21世纪经济报道记者实地调查，在龙岗、南山，由于房价的快速上涨抬高了住宅租金，同时商业办公及厂房的租金也被抬高，一些企业受困于成本的上升，不得不整个企业或者将部分经营活动迁出；还有一部分企业，因为制造业盈利能力下降，开始将资金投入到房地产开发当中，实体行业资金频现抽离。

2015年，深商研究会在一项针对120家企业的调查中提问，假设有一天迁出深圳，原因会是什么？大部分企业勾选了“房价过高”选项。

在上海，2015年外来常住人口出现了负增长，同比下降1.5%，这是15年来的首次，也被外界认为与高房价有一定相关性。有不少学者指出，上海这类特大城市，随着房价不断上涨和产业结构调整，低收入人群包括刚毕业的大学生，都有可能离开。

结构畸形的风险

在张大伟看来，“面粉贵过面包”已成一线城市的常态。而目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现的更加激进。

如5月18日，保利地产以54.5亿元拍得上海浦东新区周浦纯住宅地块，溢价率高达296%，可售住宅楼板价5.45万/平方米。

但包括张大伟在内的多位业内人士指出，未来一年，房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，地王入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。

在北京平均商品房住宅楼面价已全面超过3.7万/平方米的情况下，房企未来运营的难度越来越大；按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就认为，保利所拿的浦东地块很难盈利。

值得注意的是，曾经激进的融创中国并没有参与去年以来一线城市的地王盛宴。

融创中国主席孙宏斌认为，京沪地价已经高得离谱，“部分企业2013年在土地市场疯狂时期获得项目至今还没有入市，2015年一线城市高价地块频出，而这些项目将集中在2016年集体入市。未来很多企业在去化方面将十分艰难。”

嘉丰瑞德金融数据总监Frank则认为，房企疯狂拿地的背后是资金加杠杆的不断输血，在“地王”频现背后，是整个行业不断攀升的负债。中国指数研究院数据显示，2015年百强房企资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。

而高负债、高杠杆无疑提升了违约和投资风险。碧桂园CFO吴建斌认为，拿地风险是房企最大的风险。一旦某一地块投资失误，就可能引发连锁效应，公司首先要做的就是最大限度地规避投资风险。