土地供应下滑初步遏制 住宅用地价格全面领涨

楼市的温暖正传递至土地市场。

5月4日，国土部网站消息，第一季度全国国有建设用地供应量同比下降0.2%，下滑态势有所改观；主要监测城市地价均变化平稳，住宅地价环比增速温和上行。

“总体看，第一季度国土资源数据与宏观经济数据的走势保持了一致。经济筑底反弹带来土地需求回暖，供给侧结构性改革推动土地市场和矿业权市场持续调整。”国土部相关司局负责人表示。

这其中尤以宅地表现最抢眼，中指院常务副院长黄瑜告诉记者，热点城市市场风险较低，而优质地块资源较少，房企拿地竞争激烈，热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高，楼面价上涨。

宅地价格同环比领涨首季

国有建设用地供应情况方面，全国国有建设用地供应9.47万公顷，同比下降0.2%。其中，工矿仓储用地2.47万公顷，同比下降2.7%；房地产用地2.36万公顷，同比下降4.4%；基础设施等其他用地供应4.64万公顷，同比增长3.7%。

“《中国国土资源年鉴》数据显示，2014年、2015年全年土地供应量同比分别下降13.7%和17.7%。今年第一季度用地供应基本与上年同期持平，土地供应持续下滑的态势得到初步遏制。”上述负责人表示。

去年下半年以来，全国一二线城市房价上涨，带动了土地市场回暖及地价小幅回升。第一季度内需逐步回升，消费、投资、工业均表现良好。高端制造业、新能源、快递物流业等战略新兴行业逐步释放需求，对冲了部分传统工业用地需求萎缩。

主要城市地价监测情况显示，一季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3668元／平方米、6767元／平方米、5554元／平方米和766元／平方米。

其中住宅用地表现最为抢眼，同环比涨幅均领先其他用途土地。具体来看，四类用地价格环比增长率分别为0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增长率分别为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉记者，去年上半年开始，国家政策开始陆续发力，下半年楼市成交量和价格逐步回暖，开发商在资金回笼后拿地热情变高。

热点二线城市地市火爆

在此轮去库存中，一线城市和热点二线城市的房地产市场表现抢眼，土地市场也不例外。

中指院报告显示，2016年一季度土地市场整体呈现量缩价涨态势，二线城市表现突出，成交量同比降幅最小、楼面价同比涨幅最大及溢价率最高。

海通证券数据显示，3月二线城市的土地挂牌价格升至1429.9元/平方米，环比增加14.5%，同比增加23.2%。

这背后与楼市成交有直接关联。上海易居研究院4月份的一份统计显示，包括温州、昆明、石家庄等在内的24个城市库存去化周期相对较小，等于或低于14个月，属于亟待补库存的城市。

严跃进介绍，去库存周期低于12个月的城市近期的土地市场或比较热，出现高溢价现象也是正常的。这些城市包括厦门、杭州、广州、北京、珠海、济南、武汉、郑州、上海、深圳、南昌、南京、苏州和合肥，绝大部分是一线城市和热点二线城市。

“唯有积极供地和拿地，此类城市的投资、新开工等指标才可以得到较好的改善。”严跃进表示，对于这些城市而言，后续的重心或不在去库存方面，而在于补库存。地方政府应该通过一系列政策，刺激房企积极拿地和进行项目开发。只有供给因素得到提振，供求关系才会更趋合理，后续才不会出现房价过于狂热的上涨现象。

开发商加大拿地力度

中指院最新发布的全国300城土地市场交易情报显示，4月全国土地市场成交降温，成交面积环比减少8%，一二三线城市均出现不同程度的回落。但另一方面，受二线城市地价大涨的拉动，全国300城成交楼面均价涨幅惊人，环比上涨43%，同比上涨65%。

中原地产研究部统计数据显示，4月二线城市合计出让676宗土地，规划建筑面积4692万平方米，土地出让金达到1224.73亿，环比上涨了29%，同比涨幅达到了227%，从土地溢价率、楼面价看，均创造历史纪录。

严跃进分析说，受成交惯性上升拉动，越来越多的开发商需要补充土地储备库存，开始加大拿地力度，所以市场出现多轮抢拍的现象。

一些房价涨幅正直追北上广深的二线城市也在用加大供地的办法稳定市场供需和预期。《南京市2016年经营性用地出让计划》显示，该市全年计划供应商品住房用地500公顷，环比去年增长近三成。在4月13日与14日两天，南京国土局一口气推出了19幅地块。

黄瑜分析说，未来一定阶段内，供应端调控政策逐步发力，热点二线城市内部分区域土地市场或迎来供应增长，但在整体供不应求及优质地块稀缺背景下，地价仍面临上涨压力；而库存压力仍居高位的少数二线及多数三四线城市土地市场热度短期内难以显著提升。