“沪九条”实施以来 上海豪宅为何持续热卖

    在“沪九条”调控政策的强力干预下，商品住宅市场成交状况整体下滑，但沪上豪宅市场需求却“逆市飘红”，其根本原因在于其市场需求仍旧旺盛。业内专家预测，未来一段时间豪宅市场仍将维持原有走势。

    沪上豪宅依然热销

    “沪九条”的出台，使得上海商品住宅市场成交量“应声下跌”，但豪宅市场却一反常态，依然保持热销态势。

    同策咨询研究部数据显示，“沪九条”之后的4月份市场表现已经发生明显的变化。数据显示，2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月大幅下跌56.08%；商品住宅销售价格为32636元/平方米，同比上涨10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。

    但豪宅市场却是另外一种情形。从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截至4月30日，2016年前4个月上海市单价10万元/平方米豪宅累计成交400套，其中，公寓358套，别墅42套。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为55套，其中，公寓37套，别墅18套，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。如果按月份来看，1～4月份分别成交103套、55套、156套、86套。2月份由于春节到来而导致成交下滑，3月份受规避新政而跑量造成成交放量，4月豪宅成交状况处于正常范围，受“沪九条”政策影响较小。

    由于高端住宅成交量在整个商品住宅上的占比上升，从而抬升了上海商品住宅的成交均价。据上海链家市场研究部数据显示，截至5月11日，新房成交量仅为22.9万平方米（共计1816套），与4月同期相比下滑21.6%；成交均价为39507元/平方米，与4月同期相比上涨35.0%。从成交结构来看，截至目前，5月新房市场中5万元以上的高端项目成交量近6万平方米，成交占比则达到26.0%，尽管新房市场成交量低迷，但高端项目的成交占比却创下了历史新高，较上月增加近14%。而在热销榜上，包括九龙仓滨江壹十八、尚海郦景、苏河融景等单价超过7.5万元/平方米的高端住宅项目，占据了半壁江山。

    市场需求依然强劲

    在“沪九条”调控政策的强力干预下，商品住宅市场成交状况整体下滑，但沪上豪宅市场需求却“逆市飘红”，其根本原因在于其市场需求仍旧旺盛。

    据了解，“沪九条”新政对豪宅市场影响最大的是提高二套房首付比例。新政明确拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。举例说明，如果购置一套总价超过1500万元的豪宅，仅首付就需要1000万元，这对于绝大多数家庭来说，显然难以承受。

    而在这种情况下，沪上豪宅依然能够维持高位运行态势，除了旺盛的自住需求之外，同时还受到投资性需求的关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为，2016年1～4月上海天价豪宅成交套数高达400套，成交量创下历史新高。最主要原因还是因为自住需求受到政策收紧预期影响，导致短时间内放量所致。3月初已经传闻上海楼市政策会收紧，对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，造就了3月份156套的单月成交高峰值。从结果来看，由于政策预期出台的因素，3月份成为上海10万元/平方米以上豪宅放量的“窗口期”。

    同策咨询研究部数据显示，2016年1～4月上海豪宅成交套数超过（含）10套的项目就高达43个，其中，翠湖天地隽荟都50套、嘉天汇御苑37套、嘉御庭36套、新世界花园26套、尚海湾豪庭23套、虹桥尚嘉苑22套、海珀佳苑20套；翠湖天地隽荟都成为2016年豪宅的一批黑马，一举成交50套，成为上海强势崛起的豪宅典型项目。

    此外，股市低迷不振，投资渠道缺乏，投资者不得不选择豪宅进行资产配置。据了解，就在此前不久，股市刚刚经历一波调整走势，个股出现不同程度的下跌，投资者更趋谨慎。也就在这段时间，楼市却呈现另外一番景象，上海楼市成交状况虽然表现低迷，但房价却仍然保持上升态势。张宏伟表示，从豪宅成交数据来看，在经济低迷并且下行趋势的市场背景下，尤其是股市进入低迷期之后，投资渠道缺乏，投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用，由此而继续推动天价豪宅市场高歌前进。2015年全年就是天价豪宅的元年，2016年1～4月，虽然有“沪九条”政策出台，但是，并没有影响投资者对于天价豪宅的资产配置热情。

    未来豪宅走势如何

    未来一段时间内沪上豪宅市场能否保持现有成交水平，并保持持续放量态势？业内专家表示，这种可能性极高。

    首先是政策对豪宅市场的影响在减弱，因此豪宅成交量维持高位水平，应该不成问题。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在近一年的高负荷成交量透支及“沪九条”新政对购买力的抑制双重影响下，4月豪宅成交量出现波动，但相对于普通住宅市场，由于政策对豪宅客群的制约性相对较小，因此这种变化是暂时性的。从近期豪宅项目的大幅入市可以看出，开发商对当前市场依旧信心满满，预计后市豪宅成交有望快速反弹。

    此外，近期将会有不少“地王”项目入市，会使得豪宅市场价格更为坚挺。据了解，2014年7月份拍出的黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块，剔除保障房的楼板价为85513元/平方米，以及2014年底拍出的前滩地块，楼板价达到6.6万元/平方米，都已进入销售期，预计售价均会超过10万元/平方米大关，将会带动周边板块如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个豪宅市场房价水平。

    此外，还有其他因素也会导致豪宅市场持续走高。张宏伟认为，由于市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。从2016年上海天价豪宅市场趋势来看，2016年天价豪宅成交套数超越2015年的成交套数是没有悬念的，但是，由于上述几方面的综合利好，天价豪宅的成交量也将成为历年相对较高的水平，预计2016年成交套数或超过800套，达到历年来豪宅成交套数总量最高值。