沪房屋租赁指数:旺季特征未现 租赁新政蓄势

旺季特征未现 租赁新政蓄势

2016年5 月，上海房屋租赁指数为1858点，比上月上升11点，环比上涨0.60%，涨幅相比上月缩小0.38个百分点，租赁指数涨幅在连续3个月扩大后，出现回落。

5月，上海房屋租赁市场成交平稳，租赁旺季特征尚未显现。在临近毕业季前夕，租金涨幅终结了连续扩大的走势。上海房屋租赁指数办公室认为，5月原本作为租赁旺季，连续3个月租金涨幅扩大上行超越了租客承受心理，导致成交不畅，旺季不旺。市场特征表现为：一、“3.25”政策带来的买转租需求并无大量释放迹象，非户籍人士换租不多，仅在中、低端市场中有一定案例；二、由于租金上涨过快，不少租客原本换租计划搁浅，除去毕业生就业的刚性租房需求外，租客优先选择续租，使得市场租赁交易略显疲软；三、毕业生合租需求趋旺，主要以合租4000元上下的二室为主，人均租房成本多为1000-2000元，其中不少新入职租客将租房范围扩大至交通条件尚可的远郊板块，以求更低的租房生活成本；四、随着5月7日上海迪士尼乐园试运营，家庭旅游类短租升温，周边及热门景点板块民宿客流不断。

5月4日，国务院常务会议原则通过住建部提出的培育和发展住房租赁市场政策措施，包括鼓励开发商开展住房租赁业务、允许商业用房改建为租赁住房、允许现有住房按间出租等。此前上海市国税局发布“管理办法”规定，5月1日起，上海私房出租由营业税改为缴纳增值税，同时，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。5月18日，保利以54.5亿元夺得上海浦东周浦镇地块，引人注目的是，地块出让条件规定15%面积须自持70年，即要求开发租赁公寓并整体持有。政府前所未有的政策，传递了导向性非常明确的信号：发展一手住房市场的租赁物业，弥补住房租赁依赖于二手房市场个体业主单一房源的弊端。对基金运作的长租公寓出租业也是强力推动。这将对租赁市场预期产生长期持续的影响。

高端需求集中市区

5月，高端市场租赁指数上涨0.59%，涨幅比上月缩小0.45个百分点。其中，一室上涨0.55%，二室上涨0.59%，三室上涨0.62%。

所监测的50个高端房源板块中，49个上涨，1个持平。市区板块内租赁成交集中，主要为传统涉外板块、新兴CBD板块、滨江板块。涨幅较大的长宁古北、黄浦滨江、杨浦五角场、浦东金桥分别上涨1.52%、1.21%、1.16%、1.04%。抽样调查显示，这些板块二室户型月租基本都在万元左右，其中外派商务租赁占到了成交案例四成以上。受到高端服务式品牌公寓的扩张，单一的房源出租模式已不能满足高端租客的需求。而高端租赁市场中旅游类短租的抬头，正抢占豪华酒店份额。中长期租赁托管模式的扩张，受到了愈来愈多外派或商务型租赁需求的亲睐。与中低端市场的短租不同，管家式服务、核心地段、优质资产成为了高端短租的特色，二室及以上的日租金往往在600-1000元。

中端市场领涨全市

5月，中端市场租赁指数上涨0.63%，涨幅比上月缩小0.37个百分点。其中，二室上涨0.59%，三室上涨0.67%。

所监测的除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨。传统市区涨幅较大，如杨浦、长宁、普陀分别上涨0.98%、0.80%、0.71%。郊区涨幅较大的青浦、松江、闵行分别上涨0.76%、0.52%、0.47%。市区内成交案例改善型租房为多。其中包括少数非户籍租客，由于受“3.25”政策限购影响，转而进入租赁市场，往往都有2年以上的租房经历，以自身经济实力，开始换租中档的次新房。中端租赁市区涨幅领先，涨幅较大的板块如普陀曹杨、杨浦五角场、静安寺、黄浦豫园分别上涨1.74%、1.46%、1.18%、1.11%。调查显示，6000-8000元的二室户型成为租赁热门房源，其中精装修全配房源出租速度更快，往往一周内就能签约。另外，部分热门旅游景点板块的短租房也出现了升温，如迪士尼试运营吸引了一大批的来沪旅游者，不少旅客家庭相比酒店更亲睐租借短租民宿，周边及轨交半小时内的板块成交出现放量，涨幅较大的浦东花木、陆家嘴分别上涨0.74%、0.66%，日租金在300-600元不等。

低端毕租合租集中

5月，低端市场租赁指数上涨0.58%，涨幅比上月缩小0.37个百分点。其中，一室上涨0.58%，二室上涨0.58%。

所监测的全部16 个行政区县均上涨。低端租赁郊区涨幅领先，如青浦、嘉定、浦东、宝山分别上涨0.79%、0.77%、0.67%、0.58%。调查显示，一些进入实习的应届毕业生限于收入，选择轨交一小时范围内的郊区板块合租。也有部分因拆违而选择进入正规租房市场的外来务工者。此类租客群体的租金承受能力往往在千元左右，需求推动下，租金出现一定上涨，如宝山上大、嘉定城区、浦东周浦、浦东大场板块分别上涨1.76%、1.26%、1.23%、1.10%。市区涨幅较大的徐汇、黄浦、虹口、静安分别上涨0.76%、0.69%、0.62%、0.57%。核心CBD区内多为应届毕业生租赁需求，临近公司的房源是此类租客的首选。涨幅较大的黄浦五里桥、徐汇万体馆、徐家汇、虹口曲阳板块分别上涨1.29%、1.21%、1.09%、0.99%，此类板块二室户型租金年前在4000元左右，进入5月精装房源已涨至5000元左右。另外，两个远郊板块需求平淡，涨幅较低，崇明、奉贤分别上涨0.16%、0.14%。

上海房屋租赁指数办公室认为，5月租赁市场在旺季启动前出现了涨幅回落迹象，这为历年少见。上海高昂的居住成本，让不少年轻就业者选择转向其他城市发展，导致需求减退。而服务式租赁机构的快速扩张经营，对供应主体为个体房东的市场格局是一种挑战。经抽样调查，租金涨幅已经超越收入涨幅，租金占比为外来租房人士收入的三分之一以上。未来租金走势难以越过租金承受临界点。

国务院对于租赁市场支持、鼓励政策的推行，或将改变租赁市场房东独占话语权的局面。而据人才市场调查显示，大学生选择一线城市就业意愿出现下降。因此，毕业季需求对后续上海房屋租赁市场产生的影响如何，拭目以待。（上海房屋租赁指数办公室）