上海房屋租赁指数:毕租房季来临涨幅重现扩大

2016年6月，上海房屋租赁指数为1865点，比上月上升7点，环比上涨0.97%，涨幅相比上月扩大0.37个百分点，租赁指数涨幅在上月回落后，重现扩大。2016年6月，租赁指数同比上涨9.01%。

6月，上海房屋租赁市场快速升温，成交放量，旺季特征显现。随着毕业季带来的大量新增租赁需求，迎来今年第二个租赁高峰期。上海房屋租赁指数办公室认为，6月市场特征表现为：一、传统租赁旺季开启，需求大量涌入，租金涨幅由上月收窄转为本月扩大。延续近年来的走势，即中低端市场平均涨幅高于高端，租赁客群集中于中低端市场；二、毕业季到来，新入职客群租赁需求主导市场，其中8成多的流向，以低端合租为主，1成多流入商业长租公寓，由此低端市场涨幅为三个分市场最大；三、中端市场换租需求增多，工作数年且有一定消费能力的年轻白领合租，或限购转向租赁的新婚家庭等，热门板块成交较上月出现2成以上增长；四、沪上白领公寓品牌崛起，经过标准化装修出租，受到中档客户欢迎，尽管租金高于政府补贴的人才公寓和公租房，但经营情况良好。品牌公寓“适居性”显然高于个体业主直接提供的房源，市场份额不断扩大；五、旅游热点短租升温显现，6月16日开张的上海迪士尼乐园，所在板块及周边日租房出现明显短缺，日租金水平在300-600元。

6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，主要涉及培育供应主体、鼓励租赁消费、完善公租房、加强租房监管等六方面。6月15日，上海地产集团与上海市公积金管理中心合作，推出了“房屋租赁无忧计划”，即提取公积金支付房租的个人可委托经租公司办理。今后，提取公积金申请公租房的本市无房职工，无需自行去柜面办理，由经租公司集中受理，公积金管理中心集中审核，实行“租赁支付直通车”。

高端需求出现分

6月，高端市场租赁指数上涨0.78%，涨幅比上月扩大0.19个百分点。其中，一室上涨0.76%，二室上涨0.82%，三室上涨0.75%。

所监测的50个高端房源板块全部上涨。市中心板块租赁较旺，如黄浦人民广场、徐汇淮海西路、静安南京西路分别上涨1.32%、1.31%、1.18%。抽样显示，高端租赁需求结构出现变化，以往此类板块涉外租赁较多，目前外籍租客占比明显减少，成交主体为企业租赁、经商客群、外省市高收入者、学区陪读租赁客等。其中，不乏一些追求居住舒适度而“以租养租”，即出租自有低标准住房去租赁高标准住房。另外，热门小区买卖火热导致优质出租房源减少，一室户学区房依然抢手。而非市中心板块房源供应充足，需求稳定，涨幅略小，如新静安大宁绿地、虹口四川北路仅分别上涨0.12%、0.05%。此类板块二房万元左右的租金水平已超出租客承受范围内，少部分高端租客开始转向中端市场，包括近郊。

中端市场近郊走俏

6月，中端市场租赁指数上涨0.96%，涨幅比上月扩大0.33个百分点。其中，二室上涨0.94%，三室上涨0.98%。

所监测的除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨。郊区需求旺盛，涨幅较大，如嘉定、宝山、松江、闵行分别上涨1.21%、1.17%、0.98%、0.85%。市区涨幅较大的黄浦、普陀、徐汇分别上涨0.97%、0.96%、0.95%。抽样调查显示，郊区的品牌次新房小区受到中端租客追捧，不乏一些从市区改租郊区的租客。涨幅较大的板块如浦东金桥、闵行莘庄、嘉定江桥新城、青浦华泾，分别上涨1.51%、1.42%、1.31%、1.30%。二室租金在6000元以上，家庭类租房或年轻白领合租成为需求主力，也有部分限购转租的客群，这部分人对居住舒适度有一定要求。此外，部分外籍外派人员由于租金补贴生变，转而租借中端，这些外籍租客往往偏好大户型房源。如宝山大华、浦东三林分别上涨1.40%、1.16%，三室租金达到万元左右。

毕租推动低端领涨

6月，低端市场租赁指数上涨1.03%，涨幅比上月扩大0.45个百分点。其中，一室上涨0.97%，二室上涨1.09%。

所监测的全部16 个行政区县均上涨。低端租赁市中心区域涨幅领先，如徐汇、长宁、静安分别上涨1.16%、1.11%、1.05%。由于毕业季来临，市中心板块虽然租金水平远高于郊区，但仍被部分起薪较高的新入职大学生所接受，如静安江宁路、徐汇淮海西路、长宁中山公园分别上涨1.33%、1.30%、1.29%。长宁北新泾的一些二室户老工房（售后公房），50平方米的租金水平在5000元，租客往往会选择二人合租分摊租金。而郊区涨幅较大的松江、青浦、嘉定分别上涨1.11%、1.06%、1.02%。随着市区板块低端房源租金的不断推高，相当多的新入职客群开始选择舍近求远，并以合租的方式进一步降低负担。轨交终点站乃至辐射板块都成为租赁热门，如浦东航头、闵行浦江、宝山顾村、松江城区分别上涨1.28%、1.22%、1.18%、1.14%。年轻租客合租普遍，人均租金1500元左右，集中外围区域或者市区小面积房源，成为低端市场的特征。

上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场行情在租金涨幅波动中持续上行，合租成为中低端市场一大景象，如何在治理群租中由堵到疏，以规范取代禁令，管理层面临抉择。国务院提出培育和发展住房租赁市场，开启一手房的租赁市场，正是落实中央重大决策部署的关键所在。

6月租赁市场在毕业生新增租赁需求的推动下呈现旺季态势。同时，市场也出现了租赁需求降级分流、租赁交易周期变长的现象。在低端租金明显上扬的推动下，中高端租金也随之走高。随着年内第二个租赁高峰的如期到来，7月租赁指数涨幅扩大应属大概率事件。