评论:2016年上海楼市5大特征及下半年4点看法

又到上海楼市半年市场特征总结及趋势预判的时间。

首先，我们来看2016年上半年上海楼市的四个特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、由于市场需求的透支与政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。

同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面积726.88万平方米，同比上涨29%，成交均价34867元/平方米，同比上涨14%。尽管上半年商品住宅销售量价出现齐升，但是，“沪九条”前后的市场交易量的表现来看已经发生明显的变化。数据显示，2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月220万平方米的高峰值下跌56.08%(这跌幅算暴跌)，而5月交易量98万平方米，6月即使有房企冲刺半年报的因素，前26天也仅仅有96.34万平方米。总体来看，由于2015年下半年以来的市场需求透支与“沪九条”等政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。

第二、二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

“沪九条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套，5月份成交2.31万套，预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们去年迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。

第三、政府强化中介监管，中介们都被罚了。

中介们的“哄抬房价”的现象少了很多，有几家中介也被上海银监局暂停了1个月贷款业务；首付贷虽然只是市场的凤毛麟角，但是政府还是把它当做正事来处理，对于中介来讲，现在也全面“停止”了首付贷业务。虽然首付贷现在不能明着干了，不过想方设法也变通操作了，地下操作继续进行，看来不是行政化手段可以解决所有问题的。

第四、改善市场仍然为上海楼市主流，顶级豪宅市场并没有受到影响。

顶级豪宅仍然继续火爆，从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交654套，其中，公寓599套，别墅55套。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为170套，其中，公寓121套，别墅49套。从上述数据来看，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象，并且大幅超出2010-2015年近6年202的年均套数，也超过2015年“天价豪宅”元年611套。从2016年1-6月上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，火爆程度可以说是“亮瞎眼”。

第五、上海限购从严后，办公产权的公寓式办公迎来火热的局面。

同策咨询研究部数据显示，截止6月26日，上海办公产权的公寓式办公存量面积仅为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月，在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价）因此而销售火热。现在市场去化周期基本合理，没有去库存压力，“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业也会因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中会成为市场的新宠。

那么，接下来上海楼市是否看好呢？下半年上海商品住宅政策面、市场面会呈现什么样的特征？

首先，我们来看上海商品住宅政策面的特征。

从政策面来看，由于上海楼市仍然没有实质性降温，4月份以来的“地王”的频现也延后的楼市调整期的到来，因此，从抑制投资投机与“沪九条”政策持续性的角度考虑，下半年上海商品住宅调控政策仍然有继续从严的可能性。

6月18日，上海市贯彻中央城市工作会议精神推进大会昨举行。上海市委书记韩正强调，要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的住房市场体系不动摇，坚定不移减少经济增长对房地产业的依赖。房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。从官方表态来看，下半年上海楼市调控政策仍然会继续从严执行。

其次，近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。

从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年上海房地产市场来讲不是一件好事情。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年防止房价反弹仍然为政策面的重中之重，因此，在未来仍然有不确定因素（比如经济继续下行、货币政策开始转向、下半年“地王”仍会出现）影响的市场背景下，一方面土地供应量会继续增加，另外一方面，“沪九条”的执行力度仍然会继续加大，中介公司在下半年仍然会受到比较严厉的监管，可能还要查出一批典型中介的违规的问题，届时，市场去化周期将回升至12个月以上，市场由此而会继续降温（即使由于经济压力等因素有央行降准，只不过是将降温的时间向后推迟3-6个月的时间，市场调整和降温迟早还是会来的）。

第三、从市场发展趋势来看

笔者认为，在上述政策面不变的市场背景下，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。从时间的角度来看，三季度将继续延续二季度供求博弈的趋势，量跌价稳将是这个阶段的主要特征，10月份开始至2016年上半年，新一轮的市场调整期即将来临，届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题，甚至个案价格从今年10月份开始会出现大幅降价的现象。

第四，“沪九条”之后，上海楼市下半年面临调整风险。

银行资产面临缩水，金融风险增加，此时央行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

表面上来看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，这背后潜在的金融风险也在积累：“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。

从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。

这说明，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上海楼市即将步入调整期，此时，央行上海总部启动上海房地产金融宏观审慎管理系统，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理，也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险。