地王辈出的关键因素：货币宽松和资金成本低

近期以来地王频现，房企在各地大肆抢地的热情有增无减：６月１日，信达集团以总价５８．０５亿元拍得上海宝山区、顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过７万元／平方米，是当前该区域销售均价的２倍；与上海顾村新“地王”同一天诞生的，还有位于河南郑州郑东新区的一个新“地王”，楼面地价逾２．４万元／平方米；６月２日，在深圳关外龙华、北京近郊海淀北乃至远郊区顺义、延庆，同时出现了楼面地价超过３万、４万元／平方米的土地；６月３日，北京通州挂牌一巨无霸地块，出让起始价高达８７亿元，超级地王或将出炉；同一天，厦门、杭州也是战火纷然。当日上午，万科以２２．２２亿元拿下厦门翔安一地块，折合楼面价达２．２３万元／平方米，溢价率２４２％，成为翔安区新单价地王。当日下午，首开金茂联合体以６４．１亿元拿下杭州市拱墅区宅地，溢价率９３％，楼面价３３１０６元／平方米，刷新拱墅区楼面价。

据统计，今年以来截至６月２日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的２２个热点城市，已产生总价、单价或溢价率“地王”达１１８宗，其中有５１宗地溢价率在１００％以上，最高达４００％。而在上一个“地王年”２０１３年，全国的“地王”数量也不过６０幅。

与地王辈出同步的是房价的全面回暖。统计局数据显示，１－４月份，全国商品房销售面积３６０１２万平方米，同比增长３６．５％，增速比１－３月份提高３．４个百分点；商品房销售额２．７６万亿元，增长５５．９％，增速提高１．８个百分点。受监测的７０个大中城市房价也出现全面回暖。７０个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到６５个，价格下降的城市只有５个。其中，二线城市房价环比涨幅领涨。

克而瑞研究中心分析师指出，强二线城市房地产市场量价齐升，苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列，楼市量价走势仍将稳中有升；另一方面，在楼市步入白银时代的大背景下，房企投资方向逐渐趋同，重点聚焦一线及强二线城市，土地供应量难以匹配企业投资需求，“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。

业内人士普遍预计，溢价过高地块将往高端房产发展，拿地房企承压；部分房价上涨过快的二线城市，可能面临升级的调控政策。

在长富汇银看来，当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要阵地。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。

地王频现的背后，货币宽松和资金成本低是重要原因。更有业内人士直言：“地王”背后，都是一种金融行为，由资本驱动。实体不景气，Ｍ２超发，股市不给力，过多的流动性需要寻找出路，金融资本需要更安全的投资去处。投向土地等资产才能保证收益。

从资本市场角度看，融资成本低是房企敢于拿地的一个不可忽视的重要原因。房企依靠土地抵押、相互担保等方式，相比实体企业更容易获得金融机构资金支持。年报显示，２０１５年，金地集团(600383)整体平均融资成本为５．３２％，而有着国资背景的厦门国贸(600755)的银行融资利率更是低至３％左右。这说明，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企势必会积极布局市场基本面较好的一二线城市的优质地块，此时也势必增强了房企竞相拿地、争当地王的动力。

值得注意的是，作为房企的金主，金融机构介入前期拿地关键是要做好风控，风控不严的地产基金在募投管退上势必会出问题。据悉，伴随房地产市场的转型变革，各大房地产私募基金也逐渐收缩在房地产领域的投资，有些甚至干脆转向ＰＥ。对此，长富汇银执行总裁杨明伟曾表示，风险控制的核心在于人。