保利上海周浦地王传退地 多少地王在"站岗"?

近日，有接近保利内部人士称，拿地不到一个月的保利地产上海周浦地王，要“退地”了。

一个月前，5月18日才花大价钱“娶”回家的“新娘子”，怎么说离就离了？

对于该消息，保利地产的员工否认了“退地”的传言，表示“这十分荒谬”，并透露现在各个模块前期工作已经在紧张的进展中。

1、地王烫手

为什么会传出“退地”的声音，还得从这块地本身说起。

周浦地王，在5月18日以43607元/平方米的楼板价刷新了上海外环外地王记录，溢价率近300%。保利地产花54.5亿元击败36个竞争对手拿下了该地块。地块出让面积69433.1平方米，规划用途为普通商品房，容积率1.8。

这不是重点，因为地块还有严苛的附加条件。

在扣除5%的保障房与15%的自持面积后，地块实际可售面积楼板价在5.5万元/平方米左右。15%的自持面积70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。

所以，从保利拿下这块地开始，高兴的是周边在售项目，忧心的是保利自己。

来自上海克而瑞的数据显示，不管是中骏、世茂、九龙仓还是阳光城的项目，目前的在售均价最高也不过4.5万元/平方米。

    2、地王荒芜

    说到底，周浦区域没有支撑升值溢价的配套，才是周浦地王悲哀的根本原因。

    拍地之前，曾有媒体小伙伴去实地探访。

用荒凉来形容并不过分，周围什么都没有，地块靠近林海公路，上面还长着庄稼，如果不是事先知道，光凭这几张图，没人能认出这是上海，这是价值五万多每平方米的地块，这跟中国很多被城市外扩动迁的城郊没什么两样。

此间分析称，5%的保障房是实打实的成本支出，15%的自持面积意味着这部分资金不能快速收回。产品定位规划先不谈，未来的市场风险不可预估，所以可售的部分能否如愿收回成本也是个未知难题。

一般拿地后要在一年内开工，以目前周浦板块的涨幅，加上现在楼市正处在调控期，开卖时保利这笔账能算得过来吗？但显而易见的是，盐碱地上很难长出庄稼，况且还要指望它大丰收。

    3、地王不孤独

    数据显示，上海从去年开始至今出现的多个地王里，部分地王楼板价接近区域在售楼盘成交价，部分地王的楼板价甚至高出周边新房售价一截。

    在这面粉贵过面包的年代里，保利不是独孤求败，至少还有“同行”。

随便举个例子，像去年11月25日被信达以72.99亿元收入囊中的上海新江湾地王，可售楼板价高达61440元/平方米。虽然新江湾算高端住区，但项目都以大户型为主，所以周边次新房单价并不高。 信达这样的楼板价加上建安成本，单价至少8万向上才能保本。所以就算有钱任性的信达，也选择了联手当时竞拍的第二名泰禾合作开发。

1.125的容积率原本能实现泰禾在上海造院子的理想，但该宗地块的出让条件中添加了中小户型（90平米以下）的套数不得少于660套的硬性指标。这样一来，泰禾本领再高，也不好施展。信达新江湾城地王，还是一个“悬”字。题外话是，一心想在上海造院子的泰禾于今年5月豪掷47.44亿元，拍下上海长兴岛两块宅地。

按照上海土地的新规，15%自持面积已经成为了必要条件。

但有钱的信达不管，在6月1日又花58亿制造了溢价303%的上海顾村地王。楼板价37118元/平方米，地块要求保障性住房比例为5%，全装修比例30%，中小套型（90-100平方米）要求占到建筑面积的60%，住宅套数下限1143套，平均套型面积133平方米。地块要求受让人必须自持不低于15%住宅建筑面积（计 21667.3平方米以上）用于租赁，自持100%商业建筑面积（计5001.70平方米）。加上各种条件一算，实际可售楼板价已破4万。而目前，地块周边在售的中铁建青秀苑报价3.4-3.5万元/平方米，金地天地云墅预计推出的洋房单价4万元/平方米。

据传信达等央企拍完地就被打招呼不准拿地王，那么之前拿的地王呢？新江湾城地王找了泰禾，别的呢？他又准备找谁分摊风险？如果找不到“小伙伴”，信达会选择退地吗？

地王退地并非没有先例，像2011年上海成交单价最高的地块，上海景瑞投资有限公司以总价6.611亿元、折合楼板价2.14万元/平方米竞得的浦东浦兴社区Y000902编制单元19-04宅地就遭遇了退地，2012年又被华控集团以6.71亿拍走。

边“辟谣”边一步步成为事实的“退地”事件其实也有先例，像去年深圳前海的兆华斯坦地王，就是这样从退地传言到否认传言，从奠基以后再易手的，据传拿地方从中获利20亿。

中原地产卢文曦为这一批地王捏把汗，因为从目前的形势来看，一两年内房价很难上涨50%以上。“拍出高价地的外围区域发展还不是很成熟，没法支撑短期这么快的涨幅，除非有突发性利好。”

更有业内人士犀利地指出，国企央企到处任性拿地已经不是一天两天，甚至有联手地方政府抬地价的嫌疑。但是像保利这么轻易“退地”，不找一找地方政府“谈谈条件”，比如找些“内补”，把容积率改高一些，把一些限制性条件拿掉，的确太令人意外了。

作者：丁喜宝，媒体人。曾经的理想是承包地产大佬圈的人物专访，深挖猛料，不谈看得见的工作，要聊看不到的生活。如今理想未变，期待实现。