房地产推进“租售并举” 实现需要过三道坎

    近日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。新政一出，房屋租赁市场迎来利好的声音不绝于耳。宏观层面来看，政策的出台不失为房地产去库存的合理途径之一，鼓励存量房参与租赁，满足租房需求的同时盘活存量资产；长期来看，还将对一二线城市居高不下的房价起到一定的调节作用。然而，一旦站在一个个具体租房人、出租人的角度，便会发现，真正实现“租售并举”还有几道硬坎儿要过。

    第一个绕不过去的坎儿是畸高的租售比。数据显示，在房价持续上涨的拉动下，目前一线城市及部分二线城市租售比已达到1∶500。在房价涨幅远高于房租涨幅的前提下，究竟有多少房主愿意将房产长期出租、而放弃一次性买卖带来的“痛快增值”，确实是个问题。说到底，如果租金涨幅跑不赢房价，“重交易轻租赁”的格局短时间内便难以撼动，长租的实现可谓雾里看花。

    第二个不得不提的硬伤便是房屋租赁市场的不规范。几乎所有租房者都遭遇过租金的“任性”上涨，而房屋维护、押金管理、物业水电费用支出等也成为租房纠纷的多发地带。一方面，租房者长期处于房屋租赁市场的弱势地位；另一方面，出租人对租房市场信任不足。原本应是“你情我愿”的租赁行为，却时常上演各种纠纷，归根结底，房屋租赁市场缺乏应有的规范与监管是根本原因。众所周知，欧美居民家庭租房比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房居住，德国居民家庭租房比例甚至超过50%。除去租房观念的成熟，这些国家对住房租赁市场的管理和约束也是租房得到广泛认可的保障。

    最后，对改建房屋进行出租的细则亟须进一步明确。鼓励允许“商改住”被业内人士称为此次新政中的创新亮点。但在实际操作过程中，商业功能的空间改造为住宅，不仅将面临房屋结构的“伤筋动骨”，改造开支也很有可能导致租金的上涨，从而对租户吸引力下降。同时，此次新政还提出，“允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效”。此前，“房中房”群租现象曾被明令禁止，而依照新政，允许通过合理、合法的途径来改造房屋原有结构，“房中房”究竟如何定性？相关部门在对出租房进行管理时参照什么样的执行标准？改造房屋用于出租，又有怎样的具体界定？这些，都有待新政细则的进一步落地。