租售并举利好房企去库存 房企转型新机遇

国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），从供应端、需求端、中介环节等方面提出了多项重要政策措施。业内人士认为，租赁市场将为白银时代房地产企业转型带来新发展机遇，租赁市场的繁荣也将有利于房地产企业去库存。

盘活资产助力去库存

中国指数研究院报告认为，当前通过租赁解决住房问题的城镇居民家庭占据较大比例。根据第六次人口普查数据，全国租赁住房的居民家庭户数占12%，城镇租赁住房的家庭户数占城镇人口家庭总户数的比重约二成，其中租赁廉租住房的比重为2.4%。近年来随着房价持续上涨，部分城市房价收入比偏高，转而选择租赁方式解决住房问题的人群逐渐增长。

前述报告认为，我国住房租赁市场也将同商品房市场一样，建立健全以政府为主导托底民生的公租房、以市场为导向满足多层次需求的住房租赁体系。结合欧美发达国家住房租赁市场的经验看，对租赁企业的扶持政策有更大空间，同时也要求企业规范化，保护承租人合法权益。对于房地产开发企业而言，政策将支持企业向租售并举转型，鼓励其将库存住房以及库存商业用房转为租赁房源。当前市场库存压力较大，部分房企通过将存量房转为租赁市场房源，亦是有效盘活资产、缓解库存压力的一种有效途径。

中投证券研究院李少明表示，近日地方正积极完善租赁市场。广州下调了个人出租房屋税收，甘肃适当放宽公租房申报范围，北京首次面向全市新就业无房职工家庭试点专项配租。

长江证券分析师浦东君认为，发展租赁企业，也为房企带来契机。从供应端来看，《意见》指出要发展住房租赁企业，并给予其相关政策支持。鼓励房企使用库存房、新建房开展租赁业务，引导租赁企业与房企合作，开发“租赁地产”。租赁市场为白银时代房地产企业转型带来发展新机遇，租赁企业的发展也有利于房地产企业消化库存，加快资金回笼。

租赁市场前景广阔

海通证券分析师涂力磊表示，初步估算，房地产租赁市场规模可达1万亿元。此外，还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按3%-4%的租金计算，附加价值达300-400亿元。此次《意见》出台，从供应端、需求端、中介环节各方面提出了政策和措施，将有效解决租赁市场上的问题，促进租赁市场的健康发展。

《意见》提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。浦东君表示，当前一线城市的商用、商住物业空置率较低，而三四线城市潜在需求相对疲软，该政策利好商用物业供应量较大、需求支撑较强的二线城市。

中原地产的数据显示，从2008年1月到2016年4月，北京、上海、深圳、广州、天津、成都的二手住宅租金成本累计涨幅分别为43%、105%、76%、59%、49%、6%，而同期一手住宅成交均价累计涨幅分别为165%、187%、231%、37%、82%、38%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，近期房价受调控政策影响有所放缓，租金也会受到一定程度遏制。预计即使后续市场走暖，租金上涨幅度亦会受到压制。

卢文曦表示，以上海为例，由于4、5月份并非传统租赁旺季，并且受到“沪九条”新政影响，部分房东有转售为租的意向，在供应有所增加而需求没有明显释放的背景下租金高位震荡。不过，市场上也酝酿出现一些局部热点。临近毕业季，大学周边以及交通枢纽周边的租赁市场有活跃的苗头，学生租客带看量近期有所增加。预计随着毕业高峰来临，租赁市场有望再度活跃。