新增供应充足租赁需求旺盛 沪写字楼租金明涨

今年第二季度上海甲级写字楼市场表现活跃，莱坊的最新统计报告显示：虽然近期有多个写字楼项目竣工交付，为市场新增约469200平方米的办公面积，新供应环比上涨370%，但写字楼租金环比依然上涨4.2%，达到每天每平方米人民币10元。这是自2008年金融危机以来，沪上甲级写字楼租金每平方米首次达到两位数。

写字楼租金上涨的原由

据悉，位于浦东世纪大道，由长江实业开发的世纪汇项目写字楼部分在今年第二季度交付，为市场带来106600平方米的办公面积；位于外滩金融集聚带的外滩金融中心一期（原外滩8-1项目）也在第二季度交付，该项目由复星地产开发持有，其一期写字楼面积为70000平方米。

充足的新增供应，并没有改变今年上海写字楼租金强势的表现。莱坊研究部人士分析指出，“营改增”试点规定，对于2016年5月1日以后购入的新项目，写字楼业主应按租金收入的11%缴纳增值税；对于2016年4月30日之前购入的老项目，业主可以选择按租金收入的11%或者5%缴纳。由于目前写字楼市场的需求较为强劲，不少业主将税负成本转移至租户，大幅上调租金报价，使得甲级写字楼和超甲级写字楼的平均租金分别达到：每天每平方米人民币10元和每天每平方米人民币13.5元，环比分别大涨4.2%和6.3%。因此，“营改增”试点计划，可以说成为了第二季度写字楼市场平均租金上涨的主要推力。

而来自高力国际研究部的观点则认为：法务、金融、IT以及专业服务行业保持旺盛租赁需求，其中，国内公司尤为活跃。新增租赁需求持续才是租金上涨的根本原因。现阶段评估“营改增”试点对业主及租户的长期影响为时尚早。

笔者在采访中了解到，事实上，“营改增”对写字楼市场带来最直观的改变，是降低大宗物业买家的未来自持成本，带动投资市场大宗交易成交量的增加。据统计，2016年1-6月，上海房地产投资市场共录得六宗整购交易，成交金额达人民币110.61亿元，同比增长46%。期间，写字楼大宗交易成交面积共284526平方米，同比上涨88.1%，占市场总成交面积的49.7%，写字楼物业依然是买家青睐的资产类别。另外，人民币持续贬值的预期促使海外资本撤出，国内买家已取代海外机构投资者成为市场购买主力。

租赁空窗期稍纵即逝

今年以来，全球经济发展并不景气，跨国制造企业选择从核心或中央商务区搬迁至次级商务区及新兴商务区，以削减办公成本。制造企业从中央商务区外迁的趋势在第二季度依然十分明显，本市第二季度次级及新兴商务区的空置率环比下降了2.3个百分点。

与此同时，在写字楼租赁市场扮演重要角色的P2P公司由于近期兑付困难而出现大规模的倒闭潮，致使部分写字楼空置面积增加，而此前这些企业通常选址在租金较高的甲级或超甲级写字楼内办公。事实上，短期内P2P公司的撤出确实会推高这些写字楼的空置面积，不过由于包括咨询公司及律师事务所等在内的专业服务类公司对于核心商务区的偏爱，这些新增的空置面积预计将很快被吸纳。莱坊的统计数据显示，金融及咨询行业的租赁需求依然旺盛，甲级写字楼整体空置率继续下降0.9个百分点至3.3%。

高力国际研究部相关人士认为，眼下虽然众多楼宇P2P租户退租，但这些空置空间预计在未来若干季度内将被其它各行业悉数消化，因此所谓的空窗期将稍纵即逝。

未来市场仍被看好

展望第三季度上海甲级写字楼市场，若无推迟交付的情况，下半年写字楼市场还将有大约180万平方米的面积竣工交付。由印尼金光集团开发的浦西第一高楼，位于北外滩的金光中心将为市场带来130000平方米的新供应；而核心商务区内，兴业太古汇一期将会在下半年交付，该项目位于南京西路商圈，预计会为市场带来96500平方米的办公面积。据莱坊预测，未来一年上海甲级写字楼的空置率将有所回升，但市场租金在业主普遍提价，以及核心区域出租行情良好的态势下将继续上涨，第三季度预计环比上涨2%，未来一年则预计上涨5%。

高力国际相关人士在接受采访时分析称：对沪上大体量供应下的写字楼租赁市场未来总体走势持乐观态度。2016年下半年核心区新增写字楼体量将为过往十年间的最高水平，这在后两个季度会进一步推升空置率，并抑制租金增长。但值得注意的是，自今年起至2020年，上海市生产总值年增长设定为6.5%，该增速虽较往年有所放缓，但申城庞大的服务行业，以及行业内多种产业的成长将支撑起市场对写字楼空间的持续需求。