【社会观察】小区来了“业委会律师”

王德杰律师正在与社区居民交流  本报资料照片

耀江花园中心绿化带俯瞰  摄影：袁婧

如今，越来越多律师正出现在上海这座城市的最基层社会细胞———住宅小区中。对住宅小区来说，律师的出现已不仅限于摆摆摊头、提供法律咨询服务，更重要的是为基层社会治理中碰到的种种问题提出有针对性的法律意见；对律师来说，“获得感”不仅仅来自居民的认可和信任，更在于培育出全新的法律服务市场，让更多人相信———借助法律可以解决难事烦事。

■报记者　刘栋

业委会，本是小区业主自治的最佳平台，却常常因为各种能力“短板”而陷入各种困境。今年11月中旬，市十四届人大常委会第三十三次会议审议了关于检查本市贯彻实施　《上海市住宅物业管理规定》　情况的报告。报告直指当前业主自我管理中面临的三大难题———业委会组建难、业委会作用发挥难、业主大会形成有效决定难。

补齐“短板”，并非一朝一夕之功。在黄浦区半淞园路街道，一个旨在提升业委会管理水平的联谊平台因此应运而生。平台通过引进专业法律服务的方式，为每个小区配备了“业委会律师”，依法为业委会开展换届改选、修订小区管理规约、业主大会议事规则、召开业主大会讨论重大事项等提供全方位的法律服务。“业委会律师”也因此成为调解物管纠纷，协调业主大会、业委会、物业公司三者关系的“润滑剂”。

解开小区纠纷“死结”

久拖成病，用来形容小区内的矛盾纠纷毫不为过。对居民来说，许多纠纷一开始并非不可调和，但往往因为一个“拖”字，导致矛盾冲突不断激化。

半淞园路街道的某个居民小区，就曾因为一根通风烟管引发过一场矛盾冲突。事情一开始并不复杂，这个小区内既有居住用房，也有商业用房。商业用房的业主经营了家酒店，其通风烟道与居住房相邻不远。最初，居民和商户之间没什么大矛盾，最多是居民投诉商户的油烟味道大。可随着小区设施陈旧，业委会决定对居住用房的大堂进行翻修，这一修发现了问题———原来，商用房的通风烟道竟然嵌在居住用房的大堂屋顶。这回居民们不干了，找到物业和商户，要求讨个说法，翻修工程始也因此陷入停顿。

借助联谊平台，业委会找到了为平台提供志愿服务的律师王德杰。“当时我看了现场后就觉得这事儿没那么简单。”回到律所，王德杰查阅了与建设及物业管理方面的法律规范，又对照当时的设计图纸，终于找到了问题所在———通风烟道的设计系开发商所为。

“开发商为了贪图方便，擅自将通风烟道设计在了居民楼里，交房的时候也没有通知双方业主。”随后，王德杰就此事专门向业委会提供了相关的法律意见。有了专业的法律指导，业委会据此与开发商进行了沟通，自知理亏的开发商只好拿出钱来，对通风烟道进行改造。改造完成后，居民们和商户都表示没有异议，大堂翻建工程也得以顺利完成。

“小区是构成社会的基本单元，小区治理得好不好，业委会很关键。”上海市律师协会社会公共服务业务研究委员会主任马永健认为，业委会成员来自业主，多是兼职。而碰到小区内物业公司选聘，明确物业用房、业委会用房、小区会所、地下车库等产权归属，群租、公益性收入以及电梯、监控、消防等设备设施维修等诸多问题时，因涉及物权法、物业管理条例、房地产相关法律、合同法、民法等多个领域，如果没有专业律师的相助，业委会往往容易陷入困境。

“村规民约”有了把关人

小区治理，光靠业委会一班人闷头干，效果不见得好。在耀江花园业委会主任裴建国看来，业委会不仅要和物业公司谈权利义务，也得跟业主一起在小区里“立规矩”。他回忆道，“2012年我刚上任时，小区里到处是车子。家里有孩子的，都不敢让孩子单独下楼在小区里玩，因为一不当心就容易被车撞到。”业委会下决心要解决停车乱象，最后在各方的配合下，总算做通了大家的思想工作，事情得以顺利解决。经历此事之后，裴建国决心要在“村规民约”上做点文章，“至少要通过一个业主公约的方式，让大家都认可并自觉遵守小区的各项管理规定。”

制定业主公约，并不是简单写几段话那么简单。按照业委会联谊平台的建议，裴建国找到了黄浦区内的一家律所，请他们提供志愿法律服务。在政府职能部门和律所的指导下，耀江花园着手编制了三份“村规民约”，分别是业主公约、业主大会议事规则和维修资金使用管理办法。“有了这些规则，大家做起事来都有章可循。对业委会来说，这些规范既是履职的保障，也能让业主们行使好自己的监督权利。”

在总结耀江花园经验的基础上，半淞园路街道积极借助业委会联谊会平台，让法律服务参与到业委会的日常工作，指导业委会依法依规运行，帮助业委会提升维护业主共有权益的能力。目前，街道已在20个居民区建立了10个业委会联谊会，建立了业委会联谊会律师顾问制度，明确了重大事项决策法律咨询的要求。例如，业委会涉及选聘或解聘物业服务企业，实施5万元以上的维修、更新、改造工程，调整物业费等需经业主大会通过的重大事项，要提交业委会联谊会讨论，并邀请律师开展法律咨询，帮助各业委会提高重大决策的规范性、有效性，提高决策质量。

“法律进社区”有了升级版

“业委会律师”的出现，被很多人视为“法律进社区”的一种新形式。可在从事这项工作的王德杰看来，如今的社区法律服务早已升级换代，居民们享受的是全新的法律服务体验。

在王德杰眼中，过去每逢节假日，律师在小区门口“摆摊”，帮居民们解答一些房产问题、婚姻问题，是“1.0”版的法律服务模式。“2.0”模式，是基于互联网+和大数据分析的案例收集，对社区矛盾进行研究和分析，为社区居民提供专项的案例分析和有针对性的法治培训和讲座。到了“3.0”版，就是律师和社区共同修订和完善已有的各种管理规约，结合社区需要，针对共性问题制定规则和行为准则。他认为，目前半淞园路街道里的不少小区都已经实现了法律服务的“3.0”版，“接下来，我们要做的就是继续升级，让律师辅助社区组建各种问题研究小组，帮助业委会、居民更专业地分析问题、解决问题。”

以小区里最头疼的物业费收缴问题举例，到了法律服务“3.0”版，就是要帮助、指导业委会掌握请律师发放律师函、对长期欠费者公示曝光，直至法院起诉等一系列操作流程。王德杰觉得，法律服务的最终目的，就是要通过律师提供法律服务，协助社区居民自我解决问题、制定规则，让社区实现自治。