上海：目前二手房成交量已超过去年全年

图说：上海7月房地产市场供求数据

尽管7月是房地产市场的传统淡季，但今年，在“330新政”和4月公积金新政的影响下，房地产市场成交仍持续走高。德佑链家研究部监控数据显示，今年1至7月，上海全市二手房成交量已达20.07万套，超过去年全年的19.63万套。

7月二手房成交量创同期纪录

德佑链家数据显示，今年7月，全市二手房共计成交3.49万套，环比下跌3.6%，同比上涨169%。尽管较6月略有下滑，但仍刷新了历年同期的最高纪录。

全市总体挂牌量也在上升。7月末，全市二手房挂牌量由6月末的9.24万套升至9.86万套，8月初一度逼近10万套。不过，中心城区一些置换活跃的板块，房源仍供不应求。一套房子同时有七八组意向客户的情况不在少数，部分热点小区甚至出现零供应局面。

7月是房地产市场传统淡季，何以出现持续走热的现象？多家研究机构均表示，这是二季度以来市场火热的延续。今年3月底和4月初，二套房首付比例、二手房交易税费、公积金贷款额度等房产政策纷纷调整，市场反应迅速，整个上半年走出一条“V”型曲线。特别是税费调整新政，二手房对此特别敏感，交易明显活跃。

不过，从数据来看，7月下旬开始，二手房市场已开始有转淡迹象。德佑链家表示，7月的上门客相比之前大幅减少，成交量主要来自5月、6月入市看房的购房者。还有相当数量的置换型购房者，由于前期售出自身持有房源花费了较长时间，致购房行为延续到7月。中原地产研究部也指出，8月二手房新增供应缩量，客户购房意向走低，交易量可能回落。

改善型需求带动新房量价齐升

二手房市场热度，也受到新房市场的影响。中原地产研究部数据显示，7月上海新建商品住宅成交面积达134.6万平方米，同比增加92%，近乎翻倍。这也是2009年以来成交量最高的一个月。

德佑链家数据则显示，7月上海房地产市场的供求比为0.7:1，已连续5个月呈现供小于求的态势。受政策调整影响，新房市场改善型中高端项目仍唱主角。7月上海新房项目成交量前十名中，有7个是成交均价超过3万元/平方米的中高端项目。部分开发商顺势提价，仍取得不错的销售成绩。

在改善型中高端项目的带动下，7月上海新建商品住宅的成交均价继续上升，达到34639元/平方米。易居研究院研究总监严跃进认为，新房价格持续走高，会推动购房者转向二手市场。

8月刚需项目将接替中高端产品

二季度以来，上海房地产市场还有一个特点，即中高端项目与刚需项目分化趋势明显。

新房市场中，中心城区的中高端项目连续占据成交量榜单前几位，这带动了整体房产市场均价一路上扬。与此形成反差的是，郊区刚需项目的供应、需求均不及中高端项目。二手房市场中，也是供需矛盾突出的中心区域房价上涨，外围区域价格则有所松动。总体来看，无论是新房还是二手房，均是由中高端房源领跑市场。

数据显示，8月新开盘数量将超过7月。从结构来看，刚需项目将接替中高端产品，成为市场主力。中原地产研究部高级经理卢文曦预测，在刚需项目带动下，8月上海新房的成交量还将处于高位。德佑链家研究部研究总监陆骑麟表示，预计开发商下半年推盘力度将加强。