上海董家渡升级高端商务区 房企顺势开发提速

上海董家渡版块已经进入加速开发阶段。

中民投去年拿下的董家渡地王13、15号地已筑起了围墙；泛海控股旗下10号地块工地内一派如火如荼。

实际上，董家渡上一轮投资开发已在10年前展开，当时华润、绿城两家实力房企进入此地；十年后，中民投、泛海控股等金融投资企业的进驻，将带出整体高端商务氛围。

亿翰智库研究总监张化东分析指出，董家渡全面改造升级已然进入第二阶段，中民投、泛海控股、绿城、融创等房企的进驻，加大了对董家渡的投资。包括企业总部的升级改造，区域板块高端商务定位的形成等，将令其脱离以旧城区为主要形象的面貌。

进入第二轮改造升级

业内人士指出，董家渡是上海城市复兴的核心板块，所以其板块升级力度以及价值提升的空间都和预期一样，会比较大。而且该区域承担了后续上海互联网金融、创新类金融模式的平台功能，会加快各类高端商务和金融资源的导入。后续该板块会有三个热点：第一是顶级豪宅的聚集区，第二是新兴金融的试验区，第三是上海城市复兴的核心区。

2002年5月，董家渡首批地块由香港华润、北京光彩（即泛海系）、浙江华浙三家公司共同开发。2005年，绿城悄然吃下原本属于浙江华浙的项目公司——上海华浙外滩置业的51%股权。近年来，华润置地·上海滩花园、绿城·外滩黄浦湾都已进入上海新房市场，目前项目一手房均价约10-13万元/平方米，二手房均价约10万元/平方米。由于拆迁问题，泛海控股本应属于首批地块的开发者，现在顺势进入了第二阶段开发。

2014年，黄浦区规划局公示了董家渡最新规划。这已经是董家渡第三次规划调整：位于董家渡路北侧的最高建筑限高由240米提升为300米，居住部分比例也从原来的15%上调到18%。

泛海控股公共事务总监王国林接受21世纪经济报道记者采访时透露，泛海控股12、14号地的拆迁目前正在进行前期准备工作，根据和政府协商的情况，预计在2015年底前启动第一轮征询。目前在建的10号地，一期预计开盘时间在2015年10月份，先出售住宅部分，商业部分为自持。

王国林指出，董家渡地区位于上海外滩金融集聚带核心位置，未来将建成上海新的国际金融集聚区，在上海建设国际金融中心上升至国家战略的大背景下，将与陆家嘴金融区形成错位互补。看好公司在此地持有的大型高端居住区项目前景。

中民投相关人士透露，地块最终设计方案还没有落定，最快也要到今年年底才出。张化东指出，中民投13、15号地的开发建设，将对董家渡地区的面貌有一个比较明确的改善。

房企顺势开发提速

21世纪经济报道记者调查发现，进驻董家渡的房企开发提速原因有二：一是上海高端市场向好，房企想抓住这一波行情，而董家渡板块的住宅地块均是“贵”地，其中仅泛海控股就拥有56万平方米的土地储备，将打造成高端国际居住区。

链家地产中山南路分店一名业务员透露，董家渡的高端住宅一手房均价已经达到13万元/平方米左右。张化东认为，“随着中民投地块的投入开发，商办氛围起来之后，泛海控股所打造的高端住宅将会产生一定溢价空间。”

二是房企要考虑到融资成本。多家房企在同一周期内动工建设并入市，有利于区域整体氛围的提升与销售。一名知情人士透露，房企财务成本去年底曾经达到高峰，今年初开始随着政策放松而呈现宽松的融资环境，一些大企业的资金成本有了一定程度下降。严跃进也指出，在融资成本上，尽管中民投、泛海控股等压力并不会太大，包括商业银行在内的贷款利率并不会太高，但后续的财务成本开支中，比如项目开发周期拉长后，会对此类房企资金形成压力，尤其对于一些大体量的项目而言更是如此。在后续的招租环节中，可能财务成本并不会太高，毕竟意向客户的入驻规模还是比较可观。

另一方面，有业内人士指出，经过规划调整之后的董家渡板块提高容积率，或导致区域容量变大，可能会带出交通及环境问题等，从而增加社会成本。