一线城市：房价涨幅创新高 利润率却持续走低

北京地价走高，开发商早有足够的心理准备。但持续走高的房价已经让一些开发商压力陡增。“一线城市地太贵了，卖到十万还不赚钱。”融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上感慨。曾专注一线城市开发商的融创中国目前正开始在二线城市寻求机会。

北京市国土资源局网站公告显示，朝阳区孙河将再度出让2宗低容积率住宅地块，且在竞价达到土地合理上限价格时，通过现场竞报“异地”建设保障房面积的方式确定竞得人。

值得注意的是，这两宗住宅用地其中一宗起始楼面价已高达30080元/平米。业内预计，这将是北京又一地王。该地块周边在售项目中粮·瑞府拟售价多居于85000-10000元/平米之间，楼王更是飙升至200000元/平米左右。

北京地价走高，开发商早有足够的心理准备。但持续走高的房价已经让一些开发商压力陡增。“一线城市地太贵了，卖到十万还不赚钱。”融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上感慨。曾专注一线城市开发商的融创中国目前正开始在二线城市寻求机会。

一线城市房价增幅创五年新高

孙宏斌的感受并不是个案。

房企目前普遍陷入一个怪圈：尽管开发商的报表利润率持续走低，但销售均价却在频频上升。

上海易居房地产研究院监测的数据显示，7月，10大房企商品房成交均价为12688元/平方米，环比上升3.7%，同比上升18.3%，创近四年以来新高。二季度以来，随着市场逐渐回暖，商品房价格震荡上行。

另一值得关注的现象是，截至2015年7月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米，环比减少0.6%，同比增长0.8%。房企库存规模已连续5个月出现下跌。7月份环比下跌，虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。

由于房地产开发从拿地到新开工再到预售需要一定时间，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。未来几个月，随着库存量的缩减，价格仍有一定上升空间。

房价数值也在创历史新高。7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为27981元/平方米，直逼3万，环比增长1.1%，同比增长24.8%，同比增幅创近五年新高；成交量虽然小幅下滑，但仍出现供不应求态势。二手房市场同样表现强劲，成交面积660万平方米，环比微增0.8%。在四个一线城市中，北京楼市7月份表现抢眼，主要原因是“通州副中心”效应带动楼市火爆。

易居房地产研究院研究员姚腊表示，未来几个月，除深圳房价因前期涨幅过大而趋缓外，北京、上海和广州三个城市房价依然处于升温通道。随着“金九银十”到来，一线城市新建商品住宅成交量预计在9月份重新出现反弹。

开发商：“卖到十万也不赚钱”

由于土地稀缺、地价攀涨，一线城市的开发商们也在房价攀升中痛苦前行。

“过去我们对一线城市有信心是因为，房价会涨，但现在卖到十万也不赚钱。”孙宏斌说。融创中国在北京下半年将推出三个项目，分别是使馆壹号院、北京壹号院和门头沟新城项目。其中，北京壹号院临湖户型最高价格将达40万/平方米，就连孙宏斌自己也直呼“买不起”。

融创中国北京公司副总经理楼艳青透露，为了让北京壹号院调性拔高，她坚持要求客户必须先刷卡100万才可以进入。位于四环的天恒金融街·公园懿府，为了更快获得市场认可，仅项目征名就投入了百万奖金，从6月末至8月中，共历时50余天，近8000组案名来稿，7万余人参与投票，后台总访问量超过46万。

国家统计局最新发布的数据显示，2015年7月，全国70个大中城市中，房价回升的城市数量自去年5月以来首次超过下跌的城市数量，房价环比上涨的城市由上月的27个增至31个，维持稳定的城市数量亦增至10个，而房价下滑的城市则缩减至29个。

一线城市房价的高涨使得“孙宏斌们”开始在二线城市寻找价值洼地。如前所述，7月份，一线城市新建商品住宅成交均价同比增幅创近五年新高。随着改善类、豪宅类新盘持续入市成交，一线楼市成交价格呈“节节攀升”态势。

7月份，京沪深穗4个城市新建商品住宅成交均价分别为25722、34682、15704和36833元/平方米。环比增幅分别为-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%，同比增幅分别为3.2%、30.8%、5.1%和50.5%，其中深圳和上海两市成交均价创历史新高。

二手房也维持走高的涨势。中原二手住宅价格指数显示，7月北上广深房价均环比上涨，涨幅在0.64%至5.87%之间。具体来看，北京房价涨幅最小，但也已经连续9个月环比上涨。上海房价环比上涨1.78%，涨幅较上个月有所收窄。广州涨幅出现扩大，目前已维持了4个月的上涨走势。