上海国有房企改革格局初定 三种改革路径并进

[摘要]国企房地产企业大多重资产，需要提升资产流动性，因此未来国有企业的房地产不是主业的企业，一种选择是通过投资、运营公司在资本市场实现退出，或卖掉变现。

在国企改革顶层设计（下简称“22号文”）出台的背景下，作为地方国资国企的重镇，上海的重点国企集团和国资上市公司的改革预期也在不断强化。加上央企退出房地产正在路上，房地产板块吸引了业内更多关注目光。

上海国资研究机构人士告诉21世纪经济报道记者，22号文重在建设现代企业制度。政府通过国资委和国有资本投资运营公司实现对国企的监督与管理，也就是所谓的管资本。而上海的国有房地产企业均属于商业大类。

他指出，国企房地产企业大多重资产，需要提升资产流动性，因此未来国有企业的房地产不是主业的企业，一种选择是通过投资、运营公司在资本市场实现退出，或卖掉变现。

而改革路径大概可以分为三大类：基于房地产为主业进行股权结构上的混合所有制改革、房地产非主业的去房地产化、园区开发从建设转向运营、服务与创新投资。

提升集中度

上海国有资本运营研究院研究员马浩东指出，上海这一轮国资改革，最终目的还是做优做强做大国有企业，激发和释放企业活力，培育几个世界级企业，实现产业转型，培育战略性产业，优化布局，支撑上海城市转型及科创中心建设。

例如，改革提出优先股和特殊股概念，这两种方式增加了国有资本的灵活性。前者可以在充分竞争的商业类国企中增加民间资本数量，以国企经营权换来民间资本，从而扩大国企竞争力。后者则可以通过特殊股形式，在不绝对控股条件下，实现对企业的政策引导，这对于传媒类等既有政治要求，又需要灵活经营的企业而言，具有实际操作意义。

马浩东分析认为，上海国企改革主要还是在如何利用好资本市场上做文章，利用资本市场实现国资从充分竞争领域退出，意味着很多充分竞争类企业国资比例要减少。

22号文关于分类推进国有企业改革中提到，“根据国有资本的战略定位和发展目标”，将国有企业分为商业类和公益类。公益类国有企业以保障民生、服务社会、提供公共产品和服务为主要目标的企业。换言之，充分参与市场竞争的企业都属于商业类，房企自然被归入商业类企业。

而上海国企房地产板块加速改革的空间比较大。同策咨询研究部总监张宏伟表示，国企改革对于房地产企业，一方面可以解决很多国企在房地产领域的同业竞争问题；其次，可以整合资源打造更大的平台便于转型，使得房地产行业未来的行业集中度进一步提高。

三种改革路径

绿地控股（600606.SH）混改是目前唯一一个已经成功完成的国资改革案例。根据最新的股权结构，绿地控股两大国有股东——上海地产集团占股18.20%，上海城投占股20.55%。除了上海地产集团与上海城投外，上海中星集团还占股7.22%

绿地当年只是上海国资系统农委下面的一个企业，逐渐发展到今天成为巨无霸房企，已然成为国企改革标杆，最大亮点包括战略领先优势、混改体制优等。

混改是国企改革重要方向，资产证券化又是混改重要途径。上述国资系统人士透露，在新一轮国资国企改革中，像绿地集团这样房地产核心竞争优势明显、布局完整、产业链整体竞争优势不断增强的国有企业，将获得更多的系统内资源支持，进一步做大做强。而一些房地产业务不具有竞争优势的部分国企，通过多种方式退出房地产将是一大趋势。

多位业内人士认为，上海地产集团国企改革进展较为缓慢，主要原因在于地产集团旗下有较多公益类保障性项目，这些项目事实上不符合上市的要求，需要先剥离之后才能进行下一步动作。

对此，上海地产集团一位高管确认，由于地产集团旗下中星地产承担了很多保障房、经适房的开发任务，这部分项目的利润率不足以满足上市公司的需求，因此这成为地产集团国企改革的重要难点。

房地产非主业的国企在去房地产化过程中，首要的问题是如何盘活手中的存量资产。如上海实业集团手中存量资产很多，盘活存量资产也就成为大多数国有房企的常规动作。上实旗下地产上市平台上实发展（600748.SH）目前虽然没有大规模的重组行为，但是公司未来的国企改革路线已经逐渐明朗。养老地产、地产金融是上实发展未来转型的两大方向。

上实发展一位高管曾经对媒体透露，上实集团在上海崇明86平方公里土地储备未来转变性质之后将优先考虑在上实发展这个平台进行开发。其中有一部分将用于做养老地产项目，目前已经有两宗土地转型成功。

与上述转型国企房地产板块忙于转型不同的是，采用第三种路径改革的包括张江高科（600895.SH）、市北高新（600604.SH）、浦东金桥（600639.SH）等园区开发平台，母公司正着手资产注入、推进存量土地开发。对此，国金证券指出，借着国企改革的东风，对于拥有众多上市平台的集团而言，上市平台较为稀缺的集团将相关的优质资产注入上市公司的确定性更高。