"虹桥新区"在哪里？ 上海西部或再造一个"浦东"

[摘要]虹桥商务区从整体规划来看，以商务功能为主，居住功能仅占非常小的比例。短期来看，虹桥商务区发展并不太尽如人意。

继静安闸北意向合并后，上海又有“大动作”？

昨天，上海市政府官方网站“中国上海”上有消息称，虹桥商务区管委会与闵行、长宁、青浦和嘉定区人民政府共同发布《关于推进虹桥商务区发展的实施意见》，探索建立共同打造世界水准商务区的联动创新机制。此消息瞬间被各大网站转载，上海要并一个“虹桥新区”的传言也愈演愈烈。

“虹桥新区”大猜想

9月12日，微博上就已有一个名为“猫眼财经”的“大V”账号称：“据传长宁要被取消，改名为虹桥新区，新区将扩大至部分徐泾，由市有关部门直接领导。”。

事实上，关于“虹桥新区”的传闻早在2009年就开始了。有网友发帖表示：上海市酝酿设立“虹桥新区”，虹桥枢纽辐射的地区也全部划入虹桥新区。具体内容包括：长宁区内环线以西地区，闵行区华漕、虹桥、七宝、莘庄镇及龙柏、古美路街道，青浦区赵巷、华新、徐泾镇，松江区九亭镇。区有关部门设立在徐泾诸光路附近。长宁区内环线以东区域，归入静安区；青浦区其余部分，改编为市区，并加大重固、白鹤地区开发力度；徐汇区华泾镇并入闵行区，闵行区中心地带改为都市路、虹梅南路附近，并重点开发吴泾。

虹桥商务区住宅比写字楼卖得好

虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，其中主功能区面积27平方公里。目前重点开发的为核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。

同策咨询研究部数据显示，自虹桥商务区成立至今，该区域累计成交土地规划建筑面积372万平方米。另据上海搜房网统计，从2010年10月14日到今年5月，虹桥商务区核心区共计出让30幅地块，总出让面积约133.17万平方米，总出让金额约436.57亿元。至此，虹桥商务核心区土地差不多已经出让完毕。

虹桥商务区从整体规划来看，以商务功能为主，居住功能仅占非常小的比例。短期来看，虹桥商务区发展并不太尽如人意。已经入市销售的万象城、顶新商务广场、万科时一区(楼盘资料图库)、虹桥天地广场、虹桥绿谷广场、龙湖虹桥天街等项目来讲，大多数项目销售相对于住宅市场并不理想，这些在售的项目库存也相对较高。同策咨询研究部总监张宏伟认为，“大虹桥”板块近未来2-3年会有大批写字楼项目集中入市，供应量庞大。无论是自持租赁型项目还是销售型项目，目前面临的竞争压力都比较大。对于开发商而言，也不是简单做好差异化的产品和服务能够解决的。何况，当前大多数开发商对于甲级写字楼经营欠缺经验，此时，无论是以自持为主导还是以销售主导，短期内大量写字楼的供应都为成为开发商最头痛的问题。毫无疑问，天量的写字楼供应已导致“大虹桥”短期内陷入僵局，并且也难有破解之道。然而，从长远来看，当区域内配套设施全部落实，对周边辐射区域的住宅的影响也是非常大的。

虹桥商务核心区出让的30幅地块中，含住宅属性的地块仅4幅，包括已开发的万科时一区、富力虹桥十號(楼盘资料图库)、恒基旭辉中心(楼盘资料图库)和新长宁集团拿下的虹桥商务区核心区北片区08号地块。其中，万科时一区和恒基旭辉中心已售罄，二手房价格接近4万元/平，富力虹桥十號均价57500元/平，目前房型仅有180平4房精装大平层房源在售，预计2015年9月30日交房。

“大虹桥”置业建议：

从虹桥商务区和轨交17号线、规划中的23号线的布局来看：

17号线：徐泾北城站、徐盈站、蟠龙路站及中国博览会北站周边2公里范围。徐泾镇17号线北侧，有大量的动迁房、经济适用房，未来将有大量人口导入，区域能级定将持续提升。

23号线：根据规划，预计23号线会在沪青平公路和褚光路交叉路口沿着褚光路500米范围内设置站点。

目前虹桥商务区辐射范围内普通新房价格在29000-37000元/平，如新虹桥雅苑(楼盘资料图库)（155-177平3-4房，均价29000元/平）、南山雨果(楼盘资料图库)（60-90平1-3房及210平大平层，均价28800元/平）、虹桥正荣府(楼盘资料图库)（94-141平公寓，均价33000元/平）、中建锦绣天地(楼盘资料图库)（80-120平2-3房，均价37000元/平）等，高端住宅价格可达6万元左右，如西郊庄园马德里洋房(楼盘资料图库)（90-470平大户型，均价58000元/平）。

彼时“虹桥新区”

“新民晚报·夜光杯”层刊登过一张“虹桥新区”旧时照片，文字是这样描述的：虹桥新区就是虹桥开发区，1979年就开始规划了，1983年开始建设，1986年经国务院批准成为国家级开发区。这张照片正是拍摄于1986年，当时名称是“虹桥新区”，照片前面是建造中的虹桥宾馆。从79年到86年，过了这么多年，居然还是这个景象，现在看来有点不可思议。但那时候是改革开放初期，一切都在摸索中前进，万事起步难，想快也快不起来；“一年一个样，三年大变样”，这是改革开放进入“快车道”后的事了。