新江湾城40亿起价地块 昨被政府叫停拍卖引猜想

昨天，新江湾城一地块再度成为市场的热点，原来，上海市土地交易市场公布《关于中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让活动的通知》，叫停即将于明天举行的现场竞价。

杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。土地面积13.2公顷，容积1.125，建筑面积14.85公顷。地块起始总价40.1725亿元，折合单价27053元/平方米。这也是今年以来起价较高的一幅宅地地块，备受市场关注。

根据网上公告显示，目前，这一地块出让已吸引30人领取申请书，有6人提交了竞买保证金。为何突然中止出让？“此次土地叫停不是因无人竞标被迫中止，而是政府主动叫停。这不得不令人联想到市领导最新表态。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏猜想道。

户均247平方米 违背政府调控方向

上周，市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议中明确表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响到上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。同时，他指出必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖。

韩正直言，当前，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

“新江湾城这一地块建筑面积14.85万平方米，而对住宅限定套数为600套，即平均单套面积247平方米。这与加大中小套型供应体量形成反差，平均247平方米已大大超过了中小户型的范畴。”龚敏分析道，目前，新江湾城板块住宅均价在4.6万元/平方米。据预测，这一地块单价有可能突破3.5万元/平方米。高地价形成的对未来高房价的预期与政府下一步调控方向不一致，或许是该地块叫停原因之一。

地价仍存普遍“虚高”现象

9月，申城楼市交出一份可喜的成绩单。北京和深圳新建商品住宅成交面积环比分别减少7.4%和29.1%，而上海和广州成交环比增加13.6%和8.2%。

受申城楼市良好表现，本月初，上海两幅土地以高溢价率出让。新城5.18亿元竞得青浦区盈浦街道城中南路东侧地块，溢价191%，楼板价16974元/平方米；松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块被同济23.10亿元拿下，溢价71.1%，楼板价20531元/平方米。

龚敏分析道，按照市场周边项目价格进行评估预测，青浦区这一地块最高价格约1.2万元/平方米，而松江区这一地块最高价格约1.65万元/平方米，但最终两幅土地价格远超过市场地价，可见地价存在“虚高”现象。

调整有利于房价调控

对新江湾城地块紧急叫停，上海市土地交易市场解释道，因出让地块开发建设条件需进一步完善，决定中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让。待相关开发建设条件调整后，出让人将于近日发布补充公告恢复此次交易活动。

“该地块本身条件也相当不错，低容积率，周边有轨道交通和学校等相关配套。加上近期一线市场土地供应稀缺，开发商买地溢价率普遍较高，对这幅地块竞价的热情会更高。据预测，该地块的出让溢价率有望超过60%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进猜测道，有关部门中止此次土地出让后，会对一些出让的条件进行修改。比如加大保障房配建的比例，从5%的水平调高到10%的水平等，可降低土地出让溢价率；另一种重新规划的可能是，增加容积率等方面进行调整，有利于房价调控。

与此同时，日前刚组建的上海市住建委表示，上海将继续坚决执行住房限购、差别化住房税收、信贷等政策措施，加大市场监测，防止炒作，促进本市房地产市场平稳健康发展。(记者 杨玉红)