换汤不换药的危险
尽管大多数大中型房企高调“跨界”商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等领域,但不少房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑,将大部分开发的物业进行出售,扮演的角色仍然是开发商,而不是进行持有经营,并非真正的转型。
从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看,尽管每年增速较快,但是,典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。
同策咨询研究部数据显示,大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅为1%~3%,很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例也并不高,2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%,均未超过30%。而到了2015 年上半年,万达却降至27.77%,宝龙上升为5.50%(不包含酒店收入)。2015年上半年,SOHO中国营业额为39254万元,其中,租金收入为 43888万元,虽然同比上升168%,但是,综合其租金收入占营收比重下降至111.81%(SOHO中国上半年物业开发收入为负的,都是投资物业收入,所以综合比较后比重超过100%),从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。
由此看来,不少房企尤其是以住宅为主的房企,转型更多的是停留在战略层面,“地产+X产业”概念化严重,转型过程中缺乏经营管理经验,开发商也在转型运营商过程中力不从心。
房地产行业整体供应过剩已成不争的事实,未来开发商纷纷转型,“地产+X产业”转型的一些领域是否会面临同样的“陷阱”——供应过剩与企业资金面平衡等问题,将极大考验房企的转型之路。
目前,由于政府规划、开发商战略转型等多种因素,房企“地产+X产业”转型的一些领域已经面临市场供应过剩,比如商业地产、旅游地产,这往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善,只是流入“圈地”的旧模式。
房企的决策者也要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。
而对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证,也成为衡量一个房企“地产+X产业” 转型是否成功的很重要的标志。