大户型成交火热 小户型供大于求 换租需求提前到来

文汇网讯（记者陈桂兰）上海二手房指数办公室今天发布最新统计数据显示，11月，上海二手房价格指数环比上涨0.97%，较上月缩小0.20个百分点，涨幅终结了连续两个月的扩大走势。全市130个板块中，上涨板块99个，下跌板块15个，持平板块16个。
 
    截至11月30日，全市二手住宅挂牌量为113578套，较上月上升3.7%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为28974套、62553套、22051套，较上月上升2.2%、3.5%、6.4%。外环外挂牌上升最大，供求平衡逐渐打破。
 
    一些市中心区域大户型成交火热，一步到位购入市区千万级高档大户型次新房案例增多。学区房更是“出一进一”。而中小户型房源带看量较上月出现了二至三成的减少。究其原因，70平方米以下的老工房（售后公房），由于业主改善需求纷纷挂牌，挂牌量出现了5%以上的增长，供远大于求。
 
    本月下跌板块平均跌0.22%。原因是板块房源价格虚高乏人问津。如浦东六里、闵行古美罗阳分别下跌0.32%、0.31%。一些300万左右房源下调价格在5万上下，达到买家心里价位成交。另外一些不带学区的老工房出现降价抛盘，多为底楼及顶楼房源，如徐汇上海南站、普陀光新、杨浦鞍山分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。
 
    指数办公室分析人士指出，上海二手房市场前7个月持续突破3万套，11月成交量较5年来同期相比仍处高位。原因是：一、政府“去库存”基调已定，未来调控政策定向宽松是大概率事件。二、成交量二手房是一手房的两倍，这已成为常态，决定市场走向的效应愈发明显；三、在全面放开二胎政策，“一步到位”驱动下，小户型出现抛盘，置换大户型住宅需求增多，买家上升了1成；四、部分板块一二手房价格倒挂，二至三成客户流入一手房市场。五、由于价格延续上涨，部分买家对于高价房接受度下降，交投出现胶着的局面。
 
    另据上海房屋租赁指数办公室统计，11月，上海房屋租赁指数环比上涨0.76%，涨幅相比上月扩大0.28个百分点，涨幅在连续三个月缩小后，再现扩大。究其原因，一是年末淡季不淡，出现了一波换租需求的新行情，其中中低端换租需求尤为旺盛；二是适租房源挂牌不多，热租下导致租金涨幅反弹，即使是部分需求减少的板块，房东报价也不跌反涨；三是半年期左右的短租需求集中，不少是动拆迁户过渡和实习生租赁需求；四是整治群租、城中村拆违，使得大批租客离开转入低端市场，尤其是轨交辐射板块；五是各类资本进入短租公寓、长租公寓，不计成本收房经租，市场呈白热化，推高租金走势。
 
    上海二手房指数办公室认为，11月上海二手房市场和房屋租赁市场成交量未现拐点，市场预期向好，或迎来暖冬格局。