沪新建商品房库存低小户型吃香大户型卖不动

据上海链家市场研究部数据，截至11月底，上海新建商品住宅存量为1151万平方米，比年初降低11%，这一数字也创下年内新低。从供应结构看，90平方米以下小户型在存量住宅中不足三成，相对而言去化周期较短，大户型房源去化周期较长。

90至110平方米户型最畅销

从上海新建商品住宅库存来看，今年全年一路走低，在9月、10月，因房企集中推盘，库存反弹；至11月，因推盘速度放慢，而购房者热情仍在，成交量与“金九银十”持平。11月，上海新建商品住宅的库存量降至全年最低的1151万平方米，仅可供消化10个月，而去年末该指标一度高达18个月。

从新房库存结构来看，不同面积户型去化周期完全不同，大户型、豪宅“卖不动”，但小户型十分“吃香”。数据显示，目前，上海70平方米以下小户型存量为4700多套，占比仅5%，70至90平方米占比21%，二者相加不足三成。相反，90平方米以上的大中户型，库存占比达七成以上，特别是170平方米以上的特大户型，房源存量达2.23万套，占比高达26%。

尽管不少开发商信心满满要在大户型上赚一笔，但市场反应并不如意。从今年已有的成交来看，最受市场欢迎的户型面积，仍是70至90平方米以及90至110平方米，成交占比均在20%以上，其中90至110平方米的产品成交占比接近三成，最畅销。反应到库存，90至110平方米中等户型的房源，去化周期已不足7个月。相反，不少开发商主推的150至170平方米和170平方米以上的大户型、豪宅，去化周期均超过一年；其中170平方米以上的房源去化周期长达16个月。联排别墅去化周期也接近一年半，独栋别墅更是超过3年。

调结构减少商办项目供地

在商品住宅库存降至新低的同时，上海新建商办楼的市场库存却仍在走高。截至11月底，上海一手商办市场存量为1498万平方米，比年初增加284万平方米，涨幅达17%。其中办公市场上涨更明显，较年初涨幅高达24%。

整体来看，商办市场呈现严重供大于求。据上海链家判断，按照当前去化速度，即使没有新增项目入市，去化周期也将长达四年半之久。其中，外郊环区域的存量商办占全市库存四成。

可以说，目前上海新建商品房供应已出现一定程度失衡。商业地产、特别是外环区域的商业地产供大于求，商品住宅、特别是小户型住宅的供应，明显不足。如何应对失衡？“上海的供地结构亟需调整，政府部门也已意识到这点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，如今商办楼过剩现象比较严重，建议相关供地可减少甚至暂停，住宅特别是中心城区的小户型住宅则应考虑增加。