房地产步入"新常态" 楼市去库存迎来窗口期

中国楼市经历了跌宕起伏的2015，这一年，楼市分化加剧。一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。

2015年政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这确定了今年楼市政策的基调。随后，一系列楼市政策密集出台，楼市逐渐回暖。面对目前巨大的经济下行压力，而房地产行业作为国民经济发展的支柱性产业之一，预计短期内仍将会进一步加大出台利好政策以刺激房地产行业的良性发展

房企前十月发债超去年16倍

2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度，房企债券融资需求被释放，发行规模不断扩大。在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企公司债发行势头迅猛，万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案，且发行利率不断走低，进一步激发了房企发债需求，随着国内融资环境趋好，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。

事实上，自今年6月份公司债放量发行以来，房企发债热情不断升温、发债规模持续扩大，成为债券市场最为活跃的群体。6月18日，恒大公告称将发行200亿元境内公司债，首期5年期50亿元境内债以5.38%利率成功发行，不仅创下恒大历史最低债券利率纪录，而且成为首个在境内发债的红筹公司。特别是9月以来，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷发行公司债，发行债券日益成为房企解决融资困境的主要渠道。伴随房企大规模拿地，房企发债数量和规模更是呈现出爆发式增长趋势，且发行利率不断创新低，房企债券市场融资优势凸显。中国指数研究院数据显示，截至10月末，已有包括恒大、融创、龙光、世茂等52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014年增长了接近16倍。随着发债票面利率逐步降低，房企债市融资意愿越发强烈，三季度开始房企发债速度明显加快，从各季度房企融资金额来看，三季度共有37家房企成功发行公司债，募资规模达1265亿元，占整个发债市场的60%左右；而二季度发债规模为179.79亿元，一季度为69.5亿元。

统计显示，今年房企公司债发行利率普遍介于4%~8%之间，相比于银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。10月份房企5年期公司债平均发行利率为4.16%，环比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；与同期限银行贷款利率4.90%相比，低了15%；与同期限中期票据平均发行利率5.21%相比，低了20%。对于海外上市的内地房企来说，随着海外融资成本逐渐升高，融资成本较低的境内公司债成为海外上市房企的最优选择。由于公司债利率大幅降低，房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等高成本融资，债务负担大为减轻。业内分析人士认为，宽松的市场环境和公司债质押式回购交易制度的实施是拉低房企公司债融资成本的主要因素。

中指院方面分析称，三大因素促就了本轮的房企规模发债潮。其中，政策放松是催生本轮发债热潮的重要推手。而公司债新规明确表示，满足一定条件的公司债券可以进行质押式回购和竞价交易，新制度大大提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率，使得债券市场在需求端得到保障。另一方面，宽松的市场环境激发了房企债市融资需求。

穆迪11月27日发布报告指出，今年以来开发商国内发债规模大幅上升，从2014年全年的19亿美元攀升至2015年11月24日的318亿美元(约2033亿元人民币)。该数据已是去年全年国内债的16.74倍。除了在开发和规模上加速，巨额融资还为房企们的多元化经营提供了充沛的资金。今年以来，不时公告将投资文旅、物业、物流、电商、金融、证券、体育等等行业的房企不在少数，个别大型房企甚至已逐渐发展成为综合型国际企业。

一线城市“地王”频现

临近年末，土地市场的翘尾效应愈加明显。就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。在楼市看涨预期下，近两周北京等城市土地密集供应，成交价格也相应走高，并带动土地出让金整体上涨。

在上海，11月25日下午，备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标，最终由信达以72.99亿元杀出重围夺得，名义楼板价4.9万元/㎡，若扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万元/㎡，刷新了上海住宅楼板价新纪录。而在24日，北京土地市场也继续上演房企抢地大战，经过多轮竞价，最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元。据测算，两地块楼面价分别达到约18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超过区域在售楼房价格。根据中原地产研究部统计，今年北京土地市场成交额已达到约1920亿元，超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。剩下的最后一个月里，北京仍有多幅待出让地块，全年成交额超2000亿元几成定局。业内人士分析指出，一线城市今年以来地王频出，低价越拍越高，而随着金融资本介入土地市场，地价也必然相应走高。

在各地楼市松绑、去库存化加速推进的当口，北上广深等一线城市地王频现。其中在地王争夺战中，国企的优势不言而喻。数据显示，今年北京土地市场成交的44幅住宅用地中，77%被央企或者国企摘得；上海虽然比例没有北京那么高，但国企拿地也超过了一半。统计显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海，广州、南京（楼盘）、杭州（楼盘）等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。业内人士认为，国企强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但“地王”集中出现，未来一线城市房价很难不受到影响，住宅产品豪宅化难以避免。随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加大。地价攀升，房价上涨空间在一定时期内相对有限，将会挤压企业的获利空间；同时，住宅售价不得不随之上涨，产品被“高端化”，同时还将导致中小房企被挤出一二线城市，包括本地中小房企。高端化产品一方面进一步拉升整体房价，另一方面更挤压了普通商品房的市场供应，加剧市场供求失衡，推动房价进一步上涨。

事实上，今年前10个月，土地价格延续了今年以来整体上行的走势。易居房地产研究院近日发布的最新数据显示，1月至10月，全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米，同比增长13%，增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。从价格看，前10个月土地价格超过前9个月的历史最高价，再创历史新高。

房企寻求多元化转型

尽管房地产业目前已经进入白银时代，告别了黄金十年，面对利润增速下滑，开发商开始觊觎多元化发展获利。对于资金密集型的房地产行业来说，与多种产业融合，通过跨界转型寻找新的利润增长点。从“＋互联网”、“＋保险”、“＋金融”、“＋养老”等模式，近期众多房企更是积极布局“大金融”，继恒大收购华夏银行股权之后，恒大人寿也于恒大再次夺得亚冠之后正式亮相。除了恒大，绿地、万达、泛海控股等房企也提出“大金融”转型方案，而今年来表态要转型金融的房地产企业更是不胜枚举，比如，中天城投、上海大名城、苏宁环球、金科控股等等。业内人士认为，房企布局“大金融”，既可多元化业务谋求较高的投资回报收益，还可降低房地产业务的融资成本，同时还能促使房企“地产＋X产业”、“金融业＋加工业”等方向变革。

从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。布局“大金融”，成为房企布局的关键一局，其实绿地、万达等大牌企业早已纷纷涉入其中。泛海控股日前就以10.2亿元的价格收购了民安保险51%的股份。在成功收购民安保险后，加上先前的民生证券、民生信托，泛海控股的金融版图呈现出证券、信托、保险的“三驾马车”模式，其综合金融布局初步形成。

目前很多房企跨界做金融，其实就是希望摆脱对传统土地增值模式的依赖，通过控股金融企业，能够促使新一轮资本投资朝更富有竞争性和前瞻性的产业导入。地产行业与金融结合，还可能衍生出一些新的行业，如投资寿险，能够为后续养老及休闲产业的发展提供新的动力。当然，除了与金融业融合，物流、养老、旅游等“地产＋X产业”的模式也成为各大房企的新探索。例如11月23日，“恒大人寿”亮相。其由恒大收购中新大东方人寿而来，业务覆盖寿险、健康险和意外伤害险等。

另外，由于资金面依然不容乐观，变卖股权获取资金成为不少中小房企的无奈之举。据统计，截至2015年11月26日，北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权，总权益金额137亿元，其中将100%股权出售的房企有34家，14家房企部分转让股权。在北京、上海、天津（楼盘）及武汉（楼盘）产权交易所，仅11月份新挂牌待售房企股权货值就高达96亿元，显示中小房企的生存压力并未因市场回暖而缓解。资金紧张和业绩亏损是它们抛售股权的共同原因，其中很多企业还负有大量债务。中国指数研究院发布的研究报告显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，房企并购重组的数量和金额均明显增多。研究报告指出，股权收购和项目收购是近段时间房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业，或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。