供应端:区别对待
一方面是增强三四线城市产品的吸引力,另一方面则是在供应端方面要减少土地供应,着重消化存量。实际上,当前我国房地产市场严重分化,土地市场也相应分化。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市,而三四线城市的土地市场则无人问津。
前述江西房地产公司人士说,今年以来,当地政府曾召集几家开发商开会,希望开发商能多拿地。“问题是现在房子难卖,各家开发商手上的地都够开发好多年,怎么可能还会去拿地。”
在过去较长的时间内,地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前,房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP,也影响到了地方财政。在本轮去库存过程中,地方政府要逐步摆脱这种依赖。
也就是说,对三四线城市来说,未来再指望通过卖地来获得土地财政收入的路径已经行不通了。广东江门一位政府人士告诉记者,像江门这样的三线城市,绝对不能走一二线中心大城市的道路。“中小城市还是要踏实发展好相关产业,依靠实业发展城市,而不能依赖房地产。”
因此,未来在供应端,三四线城市的土地供应将大大减少。但在需求旺盛的一二线城市,适当增加供应满足需求就十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界,但仍有很多结构调整的空间。
一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应,只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法,引导普通商品房建设,让土地市场降温,抑制地王的产生,进而控制房价,增加销售。
比如,目前地方政府规划的商业配建面积过大,也导致商铺泛滥,商业营业用房严重过剩,加上电商的冲击,商业投资回报率明显下降,因此对于住房供不应求的一二线城市,也应当缩减商业和工业用地,增加住房用地供应,这不仅可以去掉商业地产的库存,也能满足真实的住房需求。