城市发展拉开差距 未来几年房地产需求趋平稳

在宏观经济、货币信贷、城市发展和房地产政策等新的条件下，房地产的发展和需求相应也会出现变化，房地产进入新的稳定增长周期，需求释放的特点与过去几年将有所不同。

房地产需求与经济增长、政策走向、流动性松紧、人口流动、城市建设以及居民收入水平等紧密相关。当前房地产发展的大环境正悄悄发生变化，影响着房地产的需求：

变化一：经济增长进入新常态。在新常态下，最大的变化是经济从高速增长转变为中高速增长，国家不像过去一味追求总量扩张。经济增长方式正在转变，结构要调整，新的增长动力要培育。2014年中国经济增长为7.4%，2015年经济增长可能不到7%，过往30年中国GDP平均增速为10%，今天保八、保七相继放弃，经济大幅回落带来阵痛。广东和珠三角经济增长的变化同样也是同样的趋势，从平均12%、13%的增长速度回落至8%左右。经济减速对房地产的发展形成巨大压力。

变化二：宽货币、强刺激的做法改变。过去十多年特别是2008年以来，为维持高增长，政府用巨量投资拉动经济，货币信贷宽松，流动性充裕。膨胀的经济与资产泡沫造就了房地产量价齐升的“黄金时代”。新常态经济减速，货币信贷去杠杆，强刺激转为微刺激，货币宽松转变为适度宽松，决策层在处理流动性与刺激经济的关系上日趋审慎。

不过，面对社会资金紧缺、融资难与融资贵的问题，决策层还是果断选择适度放松流动性，以便对冲经济下行。经济不稳，信贷不能收得太紧。2015年五次降息、四次降准，为历年罕见，房地产市场直接受惠，一改颓势，需求被激发出来。

总体来看，过往的高增长、高通胀、高利率的发展模式已经改变，取而代之的是中速增长，低通胀、低利率。这样的发展环境对房地产而言未必不利。低利率环境有利于房地产需求稳定释放，或许会减少大幅波动。

变化三：城市发展拉开距离。城镇化是经济和房地产发展的动力。近十多年中国城镇化率以平均每年增长1个点的速度发展，至2014年全国城镇化率为54.8%。广东省的城镇化率在全国居于前列，2014年城镇化率为68%，比全国高13个百分点；常住人口数量超过1亿人，比五年前增加594万人，年均增长近190万人。但是，广东省21个地市城镇化发展水平不一，珠三角和粤东、西、北的人口城镇化率分别为84.1%、59.6%、41%和46.37%，差异显著；珠三角和粤东、西、北的常住人口占比分别为53.7%、16.1%、15.4%和14.7%，人口一直向珠三角发达城市积聚。

城镇化水平、人口流动的特点与区域经济总量、产业结构、基础设施建设、财政税收、人均收入等指标有一致性，影响房地产的需求。即便是珠三角9个城市，发展也存在差异，广州、深圳作为珠三角城市群中的中心城市，核心作用进一步强化，对外来人口和人才的吸引力更强，引领产业转型升级。房地产的需求与城市地位直接相关。

变化四：房地产政策由抑制转向支持。房地产政策对于房地产发展的影响显著。房地产业在国民经济中的支柱地位是毋庸置疑的，不仅是投资的重要组成部分，同时带动众多上下游产业，也是地方财政、税收的重要来源，因为过去强刺激、宽松货币政策带来经济过热，房地产市场暴涨，迫使政府不断收紧房地产政策，甚至不惜用行政限制措施抑制需求，控制房价。不过，经济进入新常态之后，限制性的政策带来极大的负面影响，开发投资和建设开工快速下行，市场需求不断萎缩，库存高企，土地市场清淡，反而拖了经济增长的后腿。

从2014年年中开始，国家的房地产政策开始松绑，到2015年政策基本上反转过来，支持合理的房地产需求，积极鼓励去库存，保房地产开发投资。除了一线城市北上广深及三亚，限购政策彻底退出，限贷政策也在330新政后彻底调整。公积金贷款放宽，首付比例下调，地方出台税费减免措施，房地产政策完成了由限制到支持的华丽转身。

政策是服务于经济的。中国经济要完成转型升级，顺利渡过消化过剩产能的阵痛期，仍需要时日，预计房地产政策未来几年还是会坚持鼓励、支持的取向。

综合来看，在宏观经济、货币信贷、城市发展和房地产政策等新的条件下，房地产的发展和需求相应也会出现变化，房地产进入新的稳定增长周期，需求释放的特点与过去几年将有所不同。2015年由于政策大幅度转向，被抑制多年的房地产需求急剧释放，以后需求应该更加趋于平稳。