专家观点:2016年房地产会触发“熔断”吗?

2016-01-15信息快讯网

    2015年,对房地产行业而言,是个意料之外的丰收年,也是个预期之中的变革年。一方面,全国商品房交易面积和金额都创出历史新高,大部分品牌房企都提前完成了年度任务;另一方面,三四线城市去库存压力依然巨大,一二线城市土地楼盘价飙升,绝大部分房企都在进行转型变革的创新探索,围绕“互联网+、房地产+”的各种新概念和新模式依然层出不穷。2016年的楼市政策会是继续分类调控,各级城市根据自身情况“自行熔断”;当下,房地产市场结构性问题突出,多边化市场已存在,两极分化在扩大,一、二、三线城市一直在上涨,四、五、六线城市滞销严重,形成了冰火两重天的状况,但这只是住宅市场。

    完整的房地产市场产品包括住宅、商业、产业三大类,以郑州为例,住宅市场供销两旺,商业和产业则出现了滞销积压,比如商业地产中的商办写字楼、商铺等产品销售乏力,库存较大。所以,一个城市的不同产品不同区域的状况也不一样。

    归根结底,其问题在于各产品同质化极其严重,缺乏差异化与个性化,许多供给的产品是无效过时的产品,购房者不需要也不满意。所以,后续供给市场的产品一定是创新的、购房者喜欢的产品,不能再源源不断供给市场老产品,又造成新的积压与库存。由此看来,房地产要健康发展,就要抓好供给侧改革。

    那么,如何搞好房地产市场的供给呢?这可以从以下几方面入手:

    一、土地供应方面:不能同期同质大量供应土地。

    二、房屋上市方面:落后的老产品不准其上市销售,要鼓励新产品新技术,同时避免同期上市过多产品,避免其扎堆出现。

    三、房屋的品质与服务:现在许多房屋品质不敢恭维,其实一抓就灵,好品质会说话,要抓好品质典型,并建立新型的售后服务保障。凡是供给市场的房屋产品,需要把住供给关口,将优质的房屋产品有序供应市场,市场一定能持续繁荣。

    中国经济体制改革研究会副会长王德培:2016楼市调整年斜率依然向上

    2016年或将是房地产市场的调整年,楼市既不会暴涨更不会崩盘,而是在市场规律的主导下走向“贵者更贵、贱者更贱”的分化,离散度进一步加大。

    2016年楼市斜率依然向上,其中,一线城市供不应求,房价继续上行。“百城价格指数”显示,2015年11月全国房价平稳回升,新建住宅均价为10899元/平方米,环比、同比连续4个月双涨。

    其中,一线城市上涨15.01%,预测今年房价会进入调整期;二线城市视具体情况,有涨有跌;三四线城市的房价则在下行中调整,降幅还要依赖于去库存效果。简单来说,就是“短期涨、长期跌、少量涨、大量跌”。当然,在这种趋势下,政策不可能袖手旁观,而将呈现“两面倒”,热点城市在限购中“稳一稳”,三四线城市在去库存中“撑一撑”,如此来对冲房价的“鱼尾曲线”。

    事实上,房地产走势一直是由四个核心变量决定:货币、供需、土地和政策。

    如今,这四个变量已明显发生变化:首先是货币由“紧”变“松”;其次是供需结构失衡,就结构看,由于不同城市资源配置的差距,供给与需求存在明显错位,具体到品类,普通住宅、高端住宅和保障房等同样冷热不均,结构性过剩明显;再次,全国土地市场“冰火两重天”;最后,在政策变量上,2016年政策权重无疑会加大。

    从近期中央密集出台的政策看,房地产市场的风向标已经从过去的单边调控发展到双边调控,一方面,户籍制度改革,农民市民化和公积金证券化等加大库存去化,消化存量。另一方面,从“供给侧”入手,增加保障性住房、推进财税体制改革等改善供给结构。预测2016年,在双边政策的“组合拳”下,库存去化会加快。

    反思:楼市“熔断机制”是否必要?

    由于大家对楼市的涨跌看不清楚,需要心理期盼能有个机制保障一下,防止楼市大起大落,说白了就是要一个确定性,防止个人最大的资产“缩水”。这同很多人对于股市的熔断机制的误解一样,就是熔断机制可以防止股市暴跌,或者说如果暴跌,也有一个缓冲,有一个“逃命的机会”。其实,熔断机制是双向的,既可以是下行熔断,防止暴跌,也可上行熔断,防止暴涨。

    股市出现异常波动可通过熔断机制,暂停交易。但楼市是完全市场化的,参与者众多,主管部门很难通过行政手段中止交易。如果真的完全停止交易,市场恐慌情绪势必扩大,会加大波动幅度,很容易造成问题。其实,国家一直很在意楼市调控,意在防止楼市大起大落,这何尝不是一种“熔断机制”。2015年的楼市行政调控与信贷政策接连出台,一次降首付,四次“拯救楼市”政策,七次降准降息。12月9日,中央喊话:要化解房地产库存稳定房地产市场。预计未来阶段,随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施,市场供求关系将得到有力调节,库存压力有望进一步缓解。因此,价格方面,受需求旺盛及地价高企等因素影响,房价仍有上涨压力。

    所以,我们有理由相信随着国家调控手段更加丰富,运用更加娴熟,决策更加及时,楼市的调控会越来越到位,越来越精准。当前,国家在经济上推“供给侧”结构性改革,楼市也要求去库存,在这些政策的保护下,楼市的稳定是有保证的,虽然具体到各地会有所不同,但整体向好。

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