房地产库存最多十城市 上海去化周期4.1个月

根据1月19日国家统计局发布的数据，2015年全国商品房待售面积71853万平方米。这7亿多平米的库存，按照我国人均住房面积30平方米计算，可以供2.4亿人口居住。“去库存”显然已经成为2016年楼市的主基调，尤其对于三四线城市而言，去库存压力非常大。

任志强：近7亿平米的库存，难消化的只能炸掉

从统计局已有的数据来看，全国商品房待售面积不断上升，在2015年行业整体竣工量减少的背景下，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

为去库存，多地纷纷出台政策

在刚过去的2015年，中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的论述，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。目前，各地方政府也开始了一场轰轰烈烈的“去库存”运动。
1月18日，重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

1月19日，福建召开全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在 2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

1月20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，目前湖南房地产去库存压力依然很大，部分地区去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力措施。该省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，今年全省各类棚户区改造数量更大，对去库存的作用将更加明显。

除了上述地方外，于近期召开的多地地方两会也将去库存、稳销售、稳市场作为2016年房地产政策的重中之重。

这些城市房地产库存最多，濒临崩盘

在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下，待售面积仍在增长，实际也体现出“冰火两重天”的现状，说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。但鉴于国家统计局暂未公布各个城市的待售面积数据，对于城市的分析，所以我们仍旧以库存量和消化周期来进行城市的相关分析。

从库存量和消化周期的排名前、后10来看，可以看出，消化周期较高的城市，库存量普遍偏高，其中二线城市也不例外，以沈阳、青岛和西安为例，消化周期在12个月合理范围之上，库存量也已突破2000万平方米，后续去化压力较大。

而消化周期偏小的城市中，多数库存量也较小，如苏州、南京等，以苏州为例，2015年年底消化周期仅3.6个月，库存量也仅513万平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在库存量处于高位的城市，武汉的库存量高达1323万平方米，消化周期仅5个月，从侧面佐证了，其市场需求尤其旺盛。

结合库存量和消化周期的同比增幅变化情况来看，多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑，主要原因还是在“去库存”政策利好周期中，这些城市经济面较佳、具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，成交的大幅放量，其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位，经济和人口优势是市场需求的最大支持。值得注意的是，虽然二线城市库存压力得到大幅缓解，但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

但大多数三、四线城市库存问题依然严峻，内在的原因，一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长，另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。