房地产市场分化加剧 一线城市已成高楼价孤岛

经过调控后，我国房地产市场总体上出现了放缓趋势，但房价分化加大，一线城市仍然地王濒现，住房供不应求，房价持续上涨，二线城市房价涨幅较小，三、四、五线城市住房供过于求，面临较大去库存压力。这种状况还会在较长时期内持续下去。

供求关系是影响房价的最重要因素。住房需求包括消费需求和投资需求。这些需求对房价的影响又主要取决于人口和资金流向。城镇化是农业人口转化为非农业人口，并向城市集聚的过程。理论上，人口向城镇的流向呈现梯度趋势，即人口先由乡村流向集镇和县城，再流向省会城市，最后流向发达城市。但在实际上，受制于就业机会、生活环境等因素，农村人口尤其年轻人大都不会选择就近发展，去邻近的县城或其他三、四、五线城市，而会不约而同直奔一线城市。因为那里发展空间广阔，机会多，竞争更公平，还能满足各种需求，提供更好的相互学习条件。一线城市人口流入增多，对房屋需求量就大，加上其土地和房屋供应相对有限，楼市供需关系极度紧张，房价租金上涨空间就大，吸引资金就多。正所谓人追着机会走，资本追着人走。这就是一线城市房价难以下跌的原因。

世界经济发展史表明，人口自由流动是消除贫困、缩小贫富差距、提高劳动生产率、繁荣经济的最有效途径;人口和经济产出向少数大城市集中是城镇化的基本规律。实践证明，试图通过实施差别化落户政策，严格控制大城市尤其特大城市人口规模，既违背城镇化的客观规律，也不利于发挥市场在资源配置中的决定作用，保持大城市活力，缓解老龄化难题，实现大城市的持续繁荣与发展。事实上，在实行居住证制度，户籍制度对人口流动的限制作用越来越小的情况下，我国大城市(人口100万至500万)和特大城市(人口500万至1000万)的数量和人口得到快速上升，由1978年的29座激增至2010年的140座，超大城市(人口1000万以上)也由零猛增至6座，京沪穗深人口规划目标屡屡提前突破。这些都证明，靠行政手段难以控制大城市人口规模。唯有发展卫星城市和城市群，才能有效缓解大城市人口激增、房价持续上涨的压力。

从住房供给看，房地产是中国最大的实体经济，不仅对国民经济各个行业具有巨大的拉动作用，而且还是中央政府货币的蓄水池和地方政府财政收入的主要来源，因而成为消费的需求源头和投资的落实点。于是，在经济景气时，地方政府为追求政绩和土地出让金，把卖地造房作为地方经济的重要抓手，借助投融资平台致力于房地产开发，导致二、三、四、五线城市一幢幢高楼拔地而起，可这些城市的人口和资金却处于流失状态，加大了住房的供求失衡。

在实体经济不景气，房地产几乎成为政府唯一能使上劲的抓手的情况下，二、三、四、五线城市开始出台地方性政策，试图通过发放购房补贴、减免交易环节税费、自主选择户口等措施，鼓励农民进城买房，以活跃房地产市场交易。对政府来说，这是对住房去库存、刺激消费别无选择的选择，但想借此挽回房价颓势，怕难以奏效，一些地方的实施效果已够说明问题了。采取政府回购商品房再廉租给农民工倒是比较现实。因为城镇化是在市场机制的作用下，依靠产业集聚创造就业机会，吸引外来劳动力和其他要素，形成规模经济的过程。城镇化每个阶段都要靠产业发展来集聚人口;反过来，产业集聚创造的就业机会导致人口和其他生产要素向城镇集聚，又促进了城镇化水平的提高。这种产业和人口的集聚有时是偶然因素促成的，如浙江“低压电器之都”柳市、“中国皮革城”海宁、“小商品城”义乌等，更多是市场选择的结果，而不是靠政府造城运动。同时，农民进城或市民化，意味着政府要加大民生和公共服务投入。这就要求我国在推进城镇化过程中，既要充分发挥市场机制的作用，遵循人口、资金和产业流动的市场化潮流，防止盲目的造城运动;也要充分发挥政府的导向作用，尤其发挥在地区间大规模转移财政支付的作用，加大对中小城镇基础设施和公共服务的投资，提高其公共服务职能，以增强中小城市尤其建制镇对人口和产业的吸引力，更要鼓励创新创业，实现产业发展和城镇建设的有机融合，以产业集聚带动就业和人口的集聚。

近年来，除一线城市之外，全国普遍出现实体不振、人口流失、楼盘库存高举的状况，这会促使人口和资金进一步涌向一线城市。从长远看，只要这种人口流向不发生大变化，只要地区间的贫富差异继续加大，以京、沪、穗、深为代表城市的一线城市就会承受更大的人口压力，房价保持继续上涨的态势就不会改变，试图通过限购和严格的落户政策限制人口增长，打压房价，既不仅违背市场规律，也难以奏效。少数二线城市房价会跟随一线城市出现小幅上涨，但大涨可能性很小。而绝大多数三、四、五线城市则要承受比较严重的人口、资金失血效应，住房供过于求，或有更多郊区或新区会变成鬼城，房价将继续下降。而政策可以施展的空间越来越小了。