多地密集出台楼市新政 “因地施策”基调明显

不久之前，沈阳地区为去库存支持毕业未满5年大学生可以“零首付”买房的传闻曾一度引起关注。3月28日，沈阳市政府发布楼市新政，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

从沈阳的房地产新政来看，尽管政策不是传闻的“零首付”，但“去库存”的政策意图依旧明显。近期多地密集出台楼市新政，然而各地的政策取向却大不相同。

日前上海出台新规，要求从紧实行差别化住房信贷政策，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳则提升购房门槛，外地户籍购房社保年限由1年改为3年，信贷政策也有所收紧。

“目前相关去库存的政策仍主要针对房价过快上涨的城市，而并非对全国房地产市场的‘一刀切’。”来自东方证券的分析人士表示，目前看房地产去库存政策基调没有变化，仍是2016年经济工作的重点。由于城市间房价表现出现分化，“因城施策”的政策特点将更为明显。

住房信贷政策需与区域形势匹配

江苏3月28日出台的房地产新政体现了明确的“因地施策”思路。人民银行南京分行、银监会江苏监管局发布通知指出，当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。对此，江苏省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好。

江苏的房地产新政要求，“一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。”

“当前中国房地产市场总量过剩、区域分化。70％的库存分布在三四线城市，因此住房信贷政策必须与全国房地产的形势相匹配。”人民银行副行长潘功胜在今年全国两会期间回应房地产政策有关问题时表示。

国家统计局发布的2月70个大中城市房价数据显示，深圳、北京、上海和广州新房价格分别上涨3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。与去年同月相比，涨幅分别高达57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。

招商银行金融市场部高级分析师万钊表示，近期房价上涨较快的城市，比如北京、上海、深圳、南京、武汉、苏州等，均处于去化周期较短、供不应求的状态。另一个例证是广州和杭州，两者虽然属于一线或准一线城市，但新房供应量充足、去化周期较长，房价并没有出现快速上涨的情况。

有分析认为，首付贷和场外配资是导致一线城市本轮房价大涨的原因之一。各地新政中也出台打击措施，如严禁首付贷和场外配资，必须承诺首付是自有资金，违反者作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台等。

一线城市楼市稳定有利于去库存

上海、深圳等地收紧购房政策，与此同时十余个城市和地区相继出招去库存。

例如，珠海宣布取消楼市限购，外地人可自由购买所有类型住宅。海南省提出，对该省商品住宅库存消化期超过该省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。杭州宣布进一步放宽公积金贷款条件，对在杭州市域外正常缴存住房公积金的职工在杭州市购买自住住房的，可申请办理公积金异地贷款。支持职工使用公积金贷款购买二手房，二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年，最低首付款比例降到20%。

进入2016年，在去库存背景下，央行先后宣布下调非限购城市首付比例，并将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积7.18亿平方米，同比增长15.6%，而房屋新开工面积下降14.0%。然而，2016年1月到2月，商品房待售面积仍在增加，达7.39亿平方米；房屋开工面积一改下降态势，开始上升，增长13.7%，房屋新开工面积为1.56亿平方米。

“全国房地产库存主要集中在三四线城市，一线城市房地产市场的升温没有传导到三四线城市。”万钊表示，一线城市房地产市场的投资需求旺盛，反而对三四线城市形成资金的“虹吸效应”。一线城市房价保持相对稳定将减轻“虹吸效应”，对于周边三四线城市去库存而言是一种利好。