上海人口面临重大挑战 房价还涨涨涨 告诉你真实原因居然是它！

据媒体相关报道，2015年上海外来常住人口同比下降1.5%，近15万人流出，这也是上海15年来首次出现人口负增长。然而2016年初，上海房价曾一度暴涨20%都不止！

人口和房价不是应该成正比例的吗？这么会出现上海人口减少，房价却大幅上涨的现象呢？看上去似乎是有些不合理，但仔细想一想却是不无道理，因为4月15日，上海市政府官网发布了《上海市人民政府关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，《意见》中提到“到2020年，上海全市常住人口规模控制在2500万以内，人口结构更加合理，人口素质进一步提升，人口布局进一步优化。

”这说明，上海人口结构正在调整，高端人才不断增加，低层人员流出，整个城市的竞争力反而是上升了，所以房产价值和价格只会不断上升……

高端人才能拿到上海户口？

“五类人”包括：

1、创业人才。获科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额大于1000万元（含1000万元）或累计获得创业投资额大于2000万元（含2000万元），且在上海本市企业中持股比例不低于10%并连续工作满2年。

2、创新创业中介服务人才。在本市技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满2年，且最近3年累计实现技术交易额大于5000万元（含5000万元）的技术合同第一完成人。

3、风险投资管理运营人才。本市创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才且已完成在上海投资累计达3000万元。

4、企业高级管理和科技技能人才。最近4年累计36个月在本市缴纳职工社保的基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍，且缴纳个人所得税累计达到100万元。

5、企业家。同时符合“运营本市企业的法定代表人或持股大于10%的创始人”“企业连续3年每年营业收入利润率大于10%或企业挂牌上市”“企业的生产工艺、装备和产品不属于国家和本市规定的限制类、淘汰类目录”“企业无重大违法违规行为和处罚记录，无不良诚信记录”。

由此可见，能取得上海户籍的人，基本上都是各个行业的精英。而他们对上海的贡献，也过于常人。

从近年户籍政策的落实情况就可见，强竞争力、高收入人群的流入，的确给上海带来了很大变化。为此，上海还将有序引导长期在沪合法稳定就业、合法稳定居住人员落户，合理调控户籍人口的机械增长。

房价上涨其它原因还有一线城市买房的主要刚需人群是刚留城市工作的大学毕业生。国家每年大学毕业生共计四千万，这个数字每年都逐渐下降，但是不代表需求用量下降，城市居民和农村居民大学毕业生买房还是有区别的。农村毕业生毕业不能立即买房，从而需要自身奋斗的积蓄，存在滞后买房效应。我国房价开始上涨的年份是2008年。如果按照国家统计标准，居民人均收入来算全家收入总数，2014年合肥人均月收入4000，国家住房首付应该为总价值的20%:25%，一套100平米的房产按照市场价值10000，预计20万首付，需要一个人劳动20/3.6=5.5 年。如果是09级毕业生，90年/09级14年可能大部分买房。而中国人口用量 91后出现断崖式下跌，从而13/14级毕业的学生与2015年毕业的学生数量出现断崖式下降，农村人口基础差，家庭储蓄比较低，首付需要大学毕业五年后才能储备。从而一线和部分二线城市房价持续上扬……房产需求量并未去人口用量呈现同步变化。预计由于人口断崖式下降同步房产价格下跌至少要在2018年后。而由三线城市转移进入一二线或者省会城市的人口迁移也是不可小觑的需求人群，中国如今除了农民工打工潮外，三线或者县城入城人口也是人口迁移城市房价上升的一股暗流。

虽然上海政府一直在努力控制着房价，之前号称史上最严楼市限购政策“沪九条”出台，其中：要求从严执行住房限购政策，要求提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社保的年限自，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满五年及以上。还有二套房首付提到7成，外加上各种银行限贷，确实取得了不小的成果。

楼市交易量和成交均价出现回落。统计数据显示，3月25日-4月24日，上海一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较2月25日-3月24日成交面积分别减少43%和58%；成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米，较2月25日-3月24日成交均价分别下降4.8%和0.4%。

不过最近两周楼市的交易量和成交均价又似乎有抬头的趋势，政策出台并不能完全扼制人们买房的热情。毕竟刚需依然存在，越来越多的高端人才的引进，他们对于住房的刚性需求是永远不会改变的，这也导致房价不太会回落，最多就是被控制住涨价速度。

百姓的刚需以及炒房者的心机，正与政策胶着战斗着，整个楼市的未来显得扑朔迷离。楼市往往被人们与股市联系在一起，既然眼下整个楼市的未来看不清，那么对于股市我们是否能有个清晰的判断？

小编趁着小长假也请教了《博尔证券量化交易系统》的量化专家，他们对于未来股市的一些看法。

短线盯住概率，操作关注反向

在短线操作的过程中我们需要关注的是市场及个股的多空概率数据，与此同时在具体操作的过程中一旦概率数据的“反方向”出现时，则是我们最好的操作机会。如个股连续上涨的过程中（此时股价的方向是向上），其反方向就是向下，因此此时如果股价触及高做多概率位置，则是短线介入的好机会；如个股连续下跌的过程中（此时股价的方向是向下），其反方向就是向上，因此此时如果股价触及高做空概率位置，则是短线出局的好机会；如个股持续横盘震荡（此时股价的方向就是水平运动），其反方向就是向上及向下，因此此时如果股价触及多空概率上下限位置。则是短线高抛低吸的好机会。

虽然概率投资未必成功，但赌博注定失败，拿出概率的武器与赌徒博弈，则必胜……最后小编也祝大家在五月投资有个好的开头！

近日，国家发展与改革委价格监测中心发布报告显示，2016年各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。

但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势，预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整。

热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨，那不管在哪里，如果现在买房，还值吗？

一线城市楼市现退烧信号有房源一夜跌价160万

此前一路猛涨的一线城市房价，近期出现波动。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低4成，连缴3年个税才能买房等政策；北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。受此影响，近日，上述一线城市楼市均出现退烧信号，购房者进入观望状态，楼价大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160万。

上海：有房源一夜爆跌160万

在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。有上海有中介透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。

业内人士分析，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。“在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现‘降价’甚至‘大幅降价’以求换量的局面。”民生证券地产温阳团队预测称，至年底上海的房价下降10%—15%之间。

深圳：购房者进入观望状态

调控的靴子落地后，深圳楼市看似平静的表面之下，买卖双方的博弈却在加剧。受此影响，业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。数据显示，在刚刚过去的一周，深圳有两成业主下调报价。一手楼方面，上周推售的5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有4个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。

业内人士认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响，至少可以稳定住今年的房价。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价下降20%—25%。

北京：下架万套高价房源

据了解，近日链家官网上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房，而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。

北京链家相关负责人表示，他们下架了部分高价房源，其中主要是学区房。这些高价房源给市场造成了不良的氛围，单价高于15万元的房源他们将不再委卖，继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。一名地产界人士告诉对外称，近日北京房地产中介纷纷下架了高价房源，总数高达万套。

广州：交易量火爆价格平稳

最新数据显示，3月广州二手住宅网签共计10818宗，环比上涨311.02%，同比亦有288.86%的涨幅，是近5年来单月网签量最高。

不过，交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。一中介公司负责人表示，虽然楼市爆涨的情况下，也有不少非学位房业主加价售房，但其加价幅度通常在3%到5%左右，远远低于此前北、上、深动辄数十万元到上百万元的加价。

因此，广州与上述三大城市的房价愈拉愈远。不少网友将广州称之为“最理性的城市”。

由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的10大趋势，看看现在买房时机对不对？

1、城市之间房价差距将更大

政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、大城市房屋日益资产化

一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3、小户型将机械化

在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

4、逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

5、大城市很难“去中心化”

欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。

6、商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

8、房产税会出台，但对市场影响不大

由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大

全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

10、大城市的房价：涨涨涨

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。