上海等35个城市库存缩量 房价上涨压力大

上海某研究院6月21日发布的《住宅库存》报告显示，35城市库存从2015年下半年开始总体呈现下滑态势，4月份略有回升，5月份库存走势再次下滑，部分二线城市的去库存周期仅为2个月，近期房价上涨压力较大。

数据显示，截至2016年5月底，35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%。

35个城市新建商品住宅库存量

某研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州、南京和合肥等城市去库存周期仅仅为2个月左右的水平，此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化，对于这类城市来说，只有近期政策收紧概率增加才能抑制过快的房价上涨态势。从长期来看，最根本的应对策略是积极供地、加快补库存。

其监测的35个城市分别为：

一线城市：北京、上海、广州、深圳。

二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。

三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

新房供小于求，库存明显不足

报告显示，在库存方面，有21个城市的库存出现了同比下滑态势，2016年5月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2305万平方米，环比减少25.0%，同比增长24.7%。5月份新增成交量为2531万平方米，环比减少12.7%，同比增长15.4%。

35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

其中上海的同比跌幅较大，跌幅为21%左右，库存明显不足。上海5月新建商品住宅月度新增供应量为127万平方米，环比减少3.2%，同比增长16%。上海5月新增成交量为98万平方米，环比增长3%，同比下降37%。月度新增供应量小于新增成交量，促使5月份库存出现下降。

35个城市新建商品住宅月度供求关系

一线城市库存缩量

从一二三线城市来看，三类城市库存均有下降，截至2016年5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅总库存分别为3071、17542和4266万平方米，环比增幅分别为-0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分别为-15.0%、-3.9%和1.0%。

三类城市呈现出一线城市后续补库存迫切，二线城市供小于求，库存环比下跌，三线城市去库存任务艰巨的局面。

从今年年初至今，上海的商品住宅存量一直呈现出缩量的情况，部分区域供不应求。上海市中心的新房，往往因面积大、总价高的情况去化周期比较长，而郊环外的区域基本都呈现出明显的缩量。

一二三线35个城市新建商品住宅库存量

存销比处于历史低位

报告从35个城市存销比的角度指出，2016年5月份，35个城市新建商品住宅存销比为10.6，比4月份的10.9收窄了0.3个月的水平。当前存销比处于历史低位是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。

35个城市新建商品住宅存销比走势

从35个城市的具体数值看，上海等城市的存销比数值较小，近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃，地王频出。

去化速度加快

从三类城市方面来看，呈现二三线城市去化速度加快的态势，2016年5月，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.2和16.0个月，相比4月的8.4、10.5和16.9个月而言，去化速度在加快。

一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

其中，一线城市已连续17个月存销比数值低于12，报告指出这是近期一线城市房价明显上涨的原因所在，同时，新房市场去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场。有数据显示，截至6月20日，上海全市商品住宅的存量为1031万平方米，按照今年的成交速度，这些库存只够消化8.5个月。上海郊环外区域的存量很大，如松江和嘉定分别为113.9万平方米和113.5万平方米的商品住宅存量，但根据月度成交来看，其去化的时间不会很长。

二线城市目前存销比处于12个月以下的水平，部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度会更大。三线城市存销比数值继续缩小，但相比一二线城市，依然较大。