楼板价或破10万/平的虹口宅地到底有多好？

从5月开始，上海土地市场就出现疯魔化的状态了，南桥、泗泾、周浦、顾村等郊环外板块每出让一块就是“地王”，习惯性“地王”不再激动人心，而是人心惶惶。

6月2日上海主城虹口区挂牌一宗住宅用地——虹口区凉城新村街道073-06号地块，地块位于虹口区凉城新村街道，出让面积19959.5平方米，容积率 2.75，起始总价208577万元，起始楼面价38000元/平，可售住宅起始楼板价是47500元/平，预计将于7月14日出让。

业内传言该地块将拍出逾10万/平的天价，成为上海单价地王，感觉这个预测的楼板价非常有可能出现。这块地到底有多好？

先来说说虹口是一个怎样的地方。

小编毕竟读书人，对虹口最古老的印象来自《色戒》里的一家日本鞋店。

虹口的文化气质和国际元素向来低调，十九世纪，上海被迫开埠后虹口成为日侨密集区，很多高级官吏、行业大佬多居住在那里的公共租界，还有“小东京”的畸形称呼。

“文化”是虹口的一张名片，鲁迅、张爱玲等文化名人都留下过印记，是浦东陆家嘴那种大写的拜金和国际化比不来的。这种微妙的气质，非常吸引现在一些开始追求内涵的有钱人，住得有身份这种感觉是规划不出来的。

当然，以上说的一切，跟这次出让的地块能否卖出高价大概只有半毛钱的关系。

土地市场的情怀，不是过去它深埋了多厚的文化底蕴，而是现在它有多稀缺。

市区土地紧张

疯狂消费“地王”现象所带来的快感之余，更多的是上海土地越来越少的紧张感。

上海近期出让的土地都集中的外环，目前已公布的市中心的纯宅地出让只有一宗，也就是今年7月14日将出让的虹口区凉城新村地块。

12个月前景瑞以6.52亿夺得一块江湾镇A06-02号纯宅地地块，楼板价31793元/平，此后就再无新增宅地。

在上海市中心土地极其稀缺的情况下，可以预见这宗土地的出让必将上演多个大开发商的激烈角逐。

新房供不应求

从今年的上海各区县商品住宅存量及去化周期情况表可以发现，虹口区存量面积最少，仅为3.0万平方米，从存量去化的时间来看，虹口目前的新房只够卖2.6个月。

上海各区县商品住宅存量及去化周期情况表

与市中心其他区域相比，虹口区的房价性价比很高， 5月份成交均价为77188元/平。但目前在售的项目不多，今年虹口仅有1个新盘入市，是瑞虹新城悦庭，入市量3.9万平方米，6月18日取得预售许可证，刚进入销售阶段，6月18日开盘，共672套房源，截至目前已出售336套，10万的单价也挡不住购房者的热情。

虹口区在售一手房源

从近八年虹口区一手住宅供求价走势图来看，虹口多年处于供不应求的状态，供求量逐年下跌，但成交价呈现明显地上扬趋势。数据显示：截至目前，2016年虹口区一手住宅供应量仅为4.65万方，成交量为6.42万方，成交均价却已高达76042元/㎡，6个月上涨了17%。

地块先天条件优质

虹口区凉城新村地块周边轨交线路丰富，距该宗地块1公里左右有地铁1号线，2公里左右有3号线和8号线，规划中的19号线就在附近，7站可到陆家嘴，交通便利。

西面紧邻新静安的大宁商圈，南面是北外滩，附近有大宁国际小学、上海市虹口高级中学、上海外国语大学等优质教育资源，周边配套成熟。

物以稀为贵，在新房供不应求的情况下，虹口凉城这块作为稀缺的市内纯宅地，先天条件又那么好，多个品牌开发商早已蠢蠢欲动，楼板价预测10万/平真的一点都不过分。