世界未解之谜:虹口凉城地王楼板价到底怎么算

现在每逢上海拍卖土地，都会出故事，我们先来回顾一下虹口凉城这块刚出炉的地王，顺便聊聊它的楼板价到底怎么出来的。

7月14日上午，期待已久的“虹口区凉城新村街道073-06号”地块拍卖尘埃落定。虹口凉城地王拍卖前，市场预测这块地的楼板价突破十万的呼声很高，保利始终没有出价，金茂在上海的货值虽快卖完，但依然没有补货，最终新城以37亿元总价拿下，溢价率77%，楼板价67409元/㎡，可售住宅部分楼板价约7.4万/㎡。

这个用总价除以总建筑面积的楼板价其实没有什么参考意义，因为大家知道，每一个项目里不是每一平方的面积都能拿来卖。我们根据地块出让条件，看看这块地，究竟有多少面积可以卖。

上图中，蓝色代表可销售部分，橙色代表不能卖但可以经营的部分，黄色代表开发商花钱盖完要无偿交给政府的部分。此外还有一些公益性的公共配套设施既不能经营也不能卖。

很明显，可销售的部分，除了地上的住宅，还有地下的车库。亲，加起来的可销售面积（70754㎡）比地上总建筑面积还多哦。

接下来，看看虹口地王拍出当天，媒体报道的楼板价是多少，仅举一例。

正如前文所述，地下车位也是可售的，那么按照邦地产"剔除不可售面积"的假设，楼板价应该是多少呢？

实际楼板价=总价/地上地下可销售面积

也就是实际楼板价=37亿/70754㎡=52294元/㎡！比邦地产计算的8.9万/㎡的楼板价整整低了 3.7万！

那么邦地产这个8.9万/㎡是怎么算出来的呢？倒推一下，用37亿去除以这个楼板价，得出可销售面积是41573㎡，也就是不可售面积是13316㎡。

经过测试，这个13316㎡，基本接近15%租赁房（7822㎡）+5%保障房（2744㎡）+5%商业（2744㎡）的总建筑面积（13311㎡） ，却没有扣除要无偿移交政府的2000㎡的社区行政/医疗卫生设施。

如果将2000㎡的社区行政/医疗卫生设施扣除后，可售住宅楼板价上升到93487元/㎡，也就是接近了大部分媒体报道的9.4万/㎡的楼板价。

但显而易见，这也是最耸动的算法。为什么？很简单，把上海虹口中环内的自持租赁住宅价值算做了0，如果价值真的是0，那让开发商送给咋楼典的粉丝贴钱运营？15%那部分租赁房如果以后开发商卖使用权，算"可售"么？难道只有"产权可售"才算"可售"？

显然，从地王的成交历史看，对于楼板价的计算，从来没有把可销售的地下车库面积纳入折算公式中去。因此楼典也不会一定另辟蹊径，而是与历史保持统一，以免出现楼板价虚高的报道方式。

但上海楼典认为，按照今后的土地出让条件，一刀切地将15%持有租赁的住宅从可售部分剔除出去且不分摊土地成本，肯定是不合理的。离人民广场的周浦边缘算作0可以勉强合理，虹口中环内也是0就不对了。

第一，从会计准则来讲，这部分住宅是分摊土地成本的，开发阶段进存货，持有阶段进投资性房地产。

第二，从经营方式来讲，15%住宅持有租赁的条件，只是让住宅项目从单纯销售，演变到"销售+经营"的类似万达模式。君不见，万达项目，卖剩下的资产马上要打包回A股了，算"可售"么？

如果但凡是不可以散售，估值就一律为0，那么绿地黄浦滨江和中民投董家渡项目的住宅楼板价早就上太空了。

正是因为在9.4万/㎡这个错误的楼板价的基础上，才会得出12.6万/㎡这个错上加错的保本价并以讹传讹。如果我告诉你这块地按照古北壹号标准造也不需要卖12.6万你信么？

所以，楼典在报道土地拍卖时，没将这15%持有经营的住宅面积扣除后，折算出一个混淆视听的楼板价。

小编认为，不管可售还是可租的部分，都能产生现金流，具备估值基础，所以按照经营性面积（可售+持有）折算的楼板价，是与历史口径最接轨的楼板价，类似股票的权息修复。

所以，虹口凉城地王，如果以"可售+持有"的口径为基础（商业比例小且产权70年，同样计入），专业的计算结果是：扣除非经营性部分，楼板价为75019元/㎡。可以看到拍卖当天新城的捷报也非常理性：

无独有偶，上月底，新城以10.5亿元人民币向东证资管出售上海青浦吾悦广场(建筑面积为13.29万平方米，商业与办公室楼宇面积为8.6万平方米)，成功将持有物业证券化， 虹口中环的住宅肯定比青浦的商业值钱吧。

当然，以75000元/㎡的楼板价来算，这个项目可以说今年最有赚钱希望的一块地了，恭喜新城~