上半年上海房价单价10万 天价豪宅成交682套

    3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今为止，已经有3个月有余，那么，上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征？“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？接下来上海“天价豪宅”市场趋势是什么样的？

    同策咨询研究部数据显示，截止6月30日，2016年1-6月上海商品住宅成交面积748.43万平方米，同比上涨84%，成交均价35006元/平方米，同比上涨33%。尽管1-6月商品住宅销售量价出现齐升，但是，“沪九条”之后4月份以来的市场成交量的表现已经发生明显的变化。数据显示，2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月下跌56.08%(这跌幅算暴跌)； 5月份成交量没有超过100万平方米，6月份即使有冲刺半年报的因素成交量的表现也没有往年那么突出。

    尽管上述数据存在成交结构变化的因素，但是，从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出，“沪九条”新政的效果是明显的，市场也会因为成交量的降低而降温。那么，上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征？“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？

    从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截止6月30日，2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交682套，其中，公寓624套，别墅58套。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为195套，其中，公寓144套，别墅51套，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

    回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2015年6年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交1213套，其中别墅豪宅291套。2010-2015年这6年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套、144套，611套，6年平均每年卖出202套左右。而仅仅2016年1-6月上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出682套，大幅超出近6年202的年均套数，也超过2015年“天价豪宅”元年611套。从2016年1-6月上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，火爆程度可以说是 “亮瞎眼”。

    从2016年1-6月分月份来看，上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅6个月分别成交104套、49套、154套、86套、142套、147套。从数据层面来看，3月、5月和6月三个月的天价豪宅的成交量拉升了上半年的成交数据。回顾“沪九条”出台的市场背景，当时，3月初已经传闻上海楼市政策会收紧，对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，造就了3月份154套的单月成交高峰值，从结果来看，由于政策预期出台的因素，3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

    从“沪九条”出台前后“天价豪宅”的市场表现来看，“沪九条”出台之前，由于政策预期出台，豪宅市场开始集中跑量，同策咨询研究部数据显示，2016年1月1日-3月24日，上海天价豪宅成交了255套，其中公寓豪宅224套，别墅豪宅31套；“沪九条”出台之后，单纯从4-6月这三个月成交套数来看，数据显示，这三个月的时间上海市“天价豪宅”成交套数仍然高达375套，似乎没有受到“沪九条”政策面的影响。

    2016年1-6月上海天价豪宅成交“亮瞎眼”的四大原因

    那么，上海天价豪宅为何2016年1-6月突然成交量翻红？天价豪宅是否还会延续继续放量的局面？如何看待天价豪宅的市场价值？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，2016年1-6上海天价豪宅成交套数高达682套，天价豪宅成交量创下历史新高。从天价豪宅市场翻红的原因来看，政策预期出台导致市场放量、单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2016年1-6月天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要原因。具体来讲：

    第一、3月初已经传闻上海楼市政策会收紧，对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，造就了3月份154套的单月成交高峰值，从结果来看，由于政策预期出台的因素，3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

    第二、在政策预期出台等因素影响下，1-6月单个项目主动推盘跑量，推升整体“天价豪宅”市场成交套数走高。

    同策咨询研究部数据显示，2016年1-6月上海天价豪宅成交套数超过（含）10套的项目就高达17个，其中，翠湖天地隽荟都74套、海珀佳苑61套、绿地江畔云邸58套、仁恒世纪公寓57套、嘉天汇御苑56套、黄浦湾公寓40套；翠湖天地隽荟都成为2016年天价豪宅的一批黑马，一举成交74套，成为上海强势崛起的天价豪宅典型项目。

    第三、经济低迷并且下行趋势明显，股市低迷不振，投资渠道缺乏，投资者不得不选择天价豪宅进行资产配置。

    笔者认为，毫无疑问，从天价豪宅成交数据来看，在经济低迷并且下行趋势的市场背景下，尤其是股市进入低迷期之后，投资渠道缺乏，投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用，由此而继续推动天价豪宅市场高歌前进。2015年全年就是天价豪宅的元年，2016年1-6月，虽然有“沪九条”政策出台，但是，并没有影响投资者对于天价豪宅的资产配置热情。

    第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

    天价豪宅市场价值还会继续体现

    如上所述，上海市2016年1-6月卖出了682套天价豪宅，按照这个销售总量真的算是火爆的“亮瞎眼”，那么，后续天价豪宅市场是否一如既往那么坚挺？天价豪宅是否还会延续继续放量的局面？如何看待天价豪宅的市场价值？同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。从2016年上海天价豪宅市场趋势来看，2016年上半年天价豪宅成交套数已经超越2015年，预计2016年成交套数或超过1000套，达到历年来豪宅成交套数总量最高值。具体来讲：

    首先、市中心土地资源“稀缺性”支持天价豪宅价值持续增值。

    市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块还是走高端豪宅的路线。比如，在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现，其未来升值及增值价值也值得期待。

    第二、上海楼板价“地王”出现，诱发天价豪宅市场更加坚挺。

    2014年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为59859元/平方米，剔除保障房的楼板价为85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全国“单价地王”的纪录!

    此外，2014年年底，格力地产(600185,股吧)、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”，而6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。如今，这些项目即将入市，据笔者了解，这些项目基本上是10万元/平方米的项目范畴，并且随着前滩建设进度的推进，未来这些项目销售价格超过10万元/平方米也是指日可待。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块楼板价已达85513元/平方米，前滩地块楼板价也达到6.6万/平方米，这对于周边板块来讲，比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个天价豪宅市场，均会受到土地成本攀升的影响，这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺。

    第三、高端人才及富豪阶层聚集，上海天价豪宅市场需求长期存在。

    从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立、上海科创中心的建设等等，将有大量高科技人才、管理人员引进，大上海的高端居住市场需求前景可期。

    此外，2014年9月12日，胡润研究院发布了《2014中国高净值人群养生白皮书》。该白皮书显示，截至2013年年底，除港澳台之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪(含亿万富豪及以上)人数已达109万人，比上一年增加4万人，涨幅3.8%；其中亿万富豪人数已达6.7万人，比上一年增加2500人，涨幅3.7%。胡润预测，未来三年，中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人，千万富豪可能达到121万人。富豪人数的上涨主要源自GDP和房价的增长。

    从地理分布来看，定居北京（楼盘）的千万富豪比去年增加8000人，达到19.2万人，亿万富豪比去年增加600人，达到1.13万人，全国排名第一；广东有18万位千万富豪和1万位亿万富豪，排名第二；上海有15.9万位千万富豪和9100位亿万富豪，排名第三；浙江有13.3万位千万富豪和7800位亿万富豪，排名第四。这四个省市共拥有千万富豪66.4万人，占全国的61%。

    从上述数据可以看出，正是由于这些富豪阶层频出，使得全国各地的一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅，未来上海天价豪宅项目的前景可期，未来仍然有较大的市场需求及增值空间。

    第四、2016年上海楼市继续“限购”利好天价豪宅市场。

    3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，限购政策从严执行，这也就意味着由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，高端住宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，天价豪宅市场尽管有时会呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”。

    当前，在2016年楼市继续“限购”的市场背景下，由于投资者资产配置、地价推动等因素，天价豪宅市场需求正在大幅释放，当前市场已经出现火热的趋势。而此时，由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。这也就意味着，未来市场一旦反弹或限购政策一旦松动，投资者将获得更大的投资回报与收益。

    附件一：2016年1-6月上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅成交明细