松江楼板价破两万 两年内泗泾房价要破四？

10月10日，松江泗泾拍卖SJSB0003单元05-04号地块，由同济以23.1亿元竞得，楼板价达20531元/平米，成为了泗泾板块的单价地王，远超去年4月泗凤路1号B地块不足一万五每平的楼板价。该宗土地地处别墅区，东至刘五公路，南至泗陈公路，西至规划五路，北至规划七路，距离轨交9号线泗泾站约1公里。

该宗土地容积率1.2，出让面积93762.8平方米，未来可开发住宅套数为1150套，建筑限高24米。此外，地块全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50％以上（不包含保障性住房等），计53444.796平方米以上。

楼盘开发进度图

由于容积率限定在1.2，纯别墅项目则容积率太低，高层住宅项目容积率又太高。小编预计该地块将来可能会开发为混合社区，建为别墅+高层住宅形式，或者像万科有山一样建设为改善型叠墅+洋房形式。

无论哪种形式，由于楼板价高达两万，将来开发商必将定价在4万以上，亏本的事情，开发商是不会做的。从拿地到开盘，理论上要在两年内完成。不算不知道，一算吓一跳！难道两年后泗泾房价会突破四万？！这个结论可能有点草率了，先看看泗泾现在的房价再推论也不迟。

看起来泗泾低于2万/平的楼盘有2个，其实都是老盘了，金地自在城2期（3期已经突破2万了）和同润菲诗艾伦分别是2013年和2011年开盘，房价也比2万低不了太多，还都是毛坯房。

金地自在城2期仅剩余少量150平毛坯现房，均价18000元/平。还有部分128平精装四房在售，均价21000元/平。

同润菲诗艾伦由于距离两个地铁站都较远，加上本身开盘时间较早，所以价格还算比较低。在售83-144平房源，其中，83平两房总价约165万起，毛坯均价19000元/平，精装均价22000元/平。

单价2万/平以上的楼盘中，价格全部在2万5/平以上，最高的保利翡丽公馆则达到了29000元/平。在这些盘的带动下，泗泾成交均价超过了2万4/平，较去年同期上涨了10%左右。

金地自在城3期10月1日刚加推80-108平房源，均价25000元/平。该项目上半年成交面积位列上海楼市第三名，可以从侧面看出泗泾板块的热度。

泗泾别墅仅有2盘，平均单价均在35000元/平左右。圣塔路斯2009年已开盘，总价1000万/套起。虽然号称毗邻佘山，但显然和佘山的别墅还是有差距的。

长泰西郊别墅则2010年已开盘，据案场称今年11月还会加推独栋别墅，目前在售266平、297平的独栋别墅，总价860-1400万/套起。

根据以上数据，不难看出以目前泗泾的房价和存量，两年内住宅上涨到4万几乎不可能，不过假如是混合社区，别墅4万+，住宅3万左右还是可以做到的。以今年楼市的表现来看，上海购房客的购买力还是比较强的，因此还存在一定的上涨空间。建议有意向购买泗泾区域楼盘的购房者不要犹豫，莫要等到房价上涨之后空后悔。

图为泗泾板块区位