楼市5成公司净利下滑 开发商几家欢乐几家愁

随着近日上市房企三季报接连出炉，有关房企业绩的话题再度成为行业的关注点。从目前已公布三季报的33家房企情况来看，分化状况愈发明显，其中包括11家预盈、22家表现不乐观。

业绩分化加剧

中原地产研究部统计数据显示，截至日前已经公布三季度报预告的上市企业合计33家，其中只有格力地产、滨江集团、中粮地产、深深房、国兴地产、世联行、世荣兆业7家企业实现了预增，另外还有深大通、珠海港、中关村、万好万家4家实现了预盈。

除这11家外，其余22家企业相对都不乐观，其中包括华联控股、银润地产、津滨发展、荣丰控股等7家企业公布了预亏预报，另外预减的企业则包括绿景控股、荣安地产、荣盛发展等，还有5家企业利润将明显减少。

“虽然今年楼市相比去年明显出现复苏迹象，但房企增收不增利的现象依然明显，房企的利润率持续下调，特别是中小企业表现更是明显。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前公布三季报的企业以中小企业为主，整体数据非常不乐观，预计后续部分大型房企公布数据会有所好转，不仅全国楼市分化出现了明显的以一二线与三四线划分的两重天，房企分化也非常严重。

“虽然上述披露三季报的30多家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但也能反映出中小房企乃至行业的整体状态。”一位行业观察家表示，大企业的表现的确明显好于行业平均水平，其中，这在某种程度上也意味着企业间业绩分化进一步加剧。

一些企业虽尚未正式公布三季报，但从它们预报的未经审核的运营数据上也能揭示出当前房企的业绩表现，包括恒大、华润、绿城中国、首开股份等大型房企的销售业绩增长明显。

华润置地有限公司公布的未经审核的营运数据显示，前三季华润置地及其附属公司共实现合同销售金额约635亿元，若按照其业绩会上公布的全年780亿元销售目标，目前已完成81.41%。

另一家大型房企首开股份的表现也比较抢眼。统计显示，2015年1-9月，公司共实现签约面积133.35万平方米，同比上升28.82%；签约金额206.61亿元，同比上升幅度超过三成。

近来一直未停下收购脚步的融创中国业绩表现也较为平稳。统计显示，截至9月底，融创实现合约销售金额人民币478.2亿元。而在年初举行的2014年度业绩会上，融创披露公司2015年销售目标为660亿元。据此推算，该公司前9个月完成目标的72.45%。

行业整体下行

“部分房企的出色，难以掩盖整体房地产行业依然未全面好转的表现。”张大伟分析，从前9个月房企业绩完成情况看，大部分企业并不出色。预计在2015年完成全年房地产销售目标的企业数量过半的可能性很小。

事实上，从土地市场的表现预测，未来房企将依然积极布局一二线城市。从数据绝对值看，房地产销售数据9月相对乐观，虽然低于创造纪录的6月，但依然超过了7-8月。出现这一情况的主要原因依然是一二线城市的拉动。

整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

从目前来看，大型房企完成年度销售任务问题不会太大，但利润率水平下滑的趋势恐怕仍旧没有太多改观。

初略统计显示，房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑，行业内洗牌正在加速。据不完全统计，五年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

分析人士认为，目前房企在扩大销售规模的过程中,经营成本相对比较大，使得盈利水平受影响。同时，土地、投资、运营等成本都偏高，盈利水平因此不可能大幅提升。此外，资金成本也侵蚀了房企的利润空间，尤其长短期债务搭配不合理的房企,短期债务资金成本将更为惊人。

房企业绩承压

“除了利润下滑，摆在房企面前更紧迫的还是年度销售任务。”一家研究机构负责人表示，通常情况前三季度业绩完成达到七成，房企完成年度任务才会有把握。但就目前来看，除了排名靠前的龙头房企外，多数房企年度任务完成率都没有达到这个标准。

雅居乐地产控股有限公司公布9月营运数据显示，今年前三季度，雅居乐累计实现预售金额295.9亿元，累积预售建筑面积334.3万平方米。若按照雅居乐此前公布的450亿元的年度销售目标，前9个月雅居乐完成了65.75%，不足七成。

除了前三季度业绩完成情况外，另一个对于房企完成年度任务至关重要的条件就是后续推盘资源是否充足。

“远洋地产下半年将会以新增资源为主，预计将投放420亿元的销售资源，可以满足我们完成全年的销售目标。”远洋地产相关人士传达了对下半年销售的信心。

按照预定规划，远洋地产下半年的营销侧重点开始倾向新盘资源。北京远洋新天地、北京春天著、杭州远洋香奈、青岛万和四季、上海万和四季、武汉新汉口等多个新项目陆续推出，均涵盖了远洋地产四大开发事业部的城市地域，其中还囊括了新晋城市。专家表示，新楼盘资源认购率相对于在售楼盘有着一定的优势，保证了适销对路的新资源的充足，也基本能够支撑企业的销售业绩。对于许多房企而言，积极进行新盘的营销推广，也自然成为销售的主要策略。

业内人士表示，经营业绩下滑已经是不争的事实。最后一个季度，房企追赶销售业绩的过程中，经营成本难免会上升，同时在土地成本上升等因素影响下，都可能再度蚕食房企的盈利水平。届时，房企将不得不考虑如何平衡销售业绩和利润率之间的矛盾。