楼市利好政策多“二胎”开放刺激潜在购买力

近期频出的利好政策，包括进一步的“双降”和公积金贷款首付比例的调整，以及为外资进入中国楼市松绑等微调手段，都在不断向房地产市场注入动力和信心。

个人住房消费平稳较快增长

记者从中国人民银行了解到，2015年前三季度个人购房贷款余额同比增长20.9%，增速比上季末高3.1个百分点，前三季度增加1.92万亿元，同比多增5961亿元。分析人士指出，个人住房消费的启动与相关部委出台的刺激房地产政策有密切联系，后续个人住房消费仍将呈现平稳较快增长态势。

从2014年央行“9·30新政”到今年3月初不动产统一登记实施、3月底出台“3·30楼市新政”以及8月底住房公积金新政，再到央行9月30日出台明确房地产信贷政策以及10月8日实施的住房公积金异地贷款，这些政策都释放出房地产顶层设计提速的信号。

今年9月30日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这意味着，除北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市以外，其他城市首次置业的居民家庭可以享受25%的首付比例。

公积金异地贷款新政推行

今年9月15日，住房和城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，该通知明确了公积金异地贷款的职责分工及办理流程，并要求各城市公积金管理部门抓紧出台相关细则。

9月30日，住建部、财政部、中国人民银行联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。《通知》提出，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合，及时出具、确认缴存证明等材料，办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。

公积金余额可办理冲贷业务

从今年11月开始，本市职工在工行、农行、中行、建行等全市各银行办理个人住房公积金贷款的职工，只要贷款不存在逾期未还的，都可申请提取本人及配偶住房公积金(含补充住房公积金、按月住房补贴)账户余额，提前偿还公积金贷款或组合贷款中的公积金部分。越来越多的市民使用公积金与按揭组合贷款，部分市民考虑到按揭贷款利率高的问题，希望能将按揭贷款部分全部转成公积金贷款。记者就此采访了天津市住房住房公积金账户余额还贷的，需要配偶携带身份证、住房公积金龙卡、夫妻关系证明同时到场办理。

市公积金中心为方便职工打印还款计划、还款凭证，推出多种渠道打印服务，职工不用再跑腿到柜台打印。职工还可通过公积金网点自助机具查询打印还款计划、还款明细。

公积金管理中心。根据本市政策，如果职工办理了公积金和商业按揭组合贷款，目前是不能将按揭部分转成公积金贷款的，但是如果职工公积金账户余额较多的话，可以办理公积金余额冲贷业务，就是用公积金账户里的钱提前偿还部分公积金贷款本金。办理余额冲贷业务的职工只需携带本人身份证、住房公积金龙卡、贷款账号就可以就近选择到任何一家公积金中心网点办理，一个窗口当时办结。

多次降息降低贷款成本

在10月24日“霜降”这天，央行宣布下调一年期存款和贷款基准利率各0.25个百分点，并普降存款准备金率0.5个百分点，给这个寒冷的季节增添了浓浓暖意。业内人士指出，在今年央行多次降息，加上各银行利率折扣犹存，放款速度给力，大部分有购房需求的人不妨趁着年底抄底买房，赶搭政策顺风车“先下手为强”。

从去年11月22日开始，央行开启了降息通道，在经历了六次降息、五次降准后，至今已累计降息1.65个百分点。有专家认为，纵观历史各阶段贷款利率水平，目前商业贷款4.90%的基准利率已经创下近十年来的最低水平，而公积金贷款3.25%的利率基准早已在几个月前就处在历史最低，这也意味着这个阶段买房利率负担十年来最低，这将成为促进购房人出手买房的重要因素，对新入市购房的人群来说赶在年底买房“正当时”。

央行此次降息，对正在还款中的购房人来说也是重大利好，从明年年初开始房奴们贷款压力将大幅减少。以100万贷款贷30年为例，如是每月等额还款方式，降息前，购房商业贷款5年期以上基准利率为5.15%，每月需还款5460.26元，总支付利息为965694.41元；而降息后，5年期以上贷款基准利率为4.90%，每月只需要还款5307.27元，总支付利息为910616.19元，比降息前省了55078.22元。

二胎全面放开刺激潜在购买力

权威机构统计显示，由于我国25至44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二胎”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。

在全面二胎政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。“中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”有分析师表示，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，“首改”产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。

从房企户型功能设计来看，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者儿童房将是必须的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应该单独开辟供小孩娱乐的空间。

此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具备较好的经济基础，且因为工作繁忙，老人又年事已高，在照顾两个孩子方面，他们更愿意聘请保姆，因而在今后的产品设计上，会将保姆房重点列入设计范围，这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向。