多重利好推高2015市场 2016豪宅标准或提高

近日，北京顶豪“领头羊”万柳书院以20.3万元/平方米的价格签约一套顶豪，打破了此前北京壹号院创造的19.6万元/平方米的纪录。北京顶豪纪录被再度刷新。

无独有偶，上海乃至全国的标杆豪宅代表汤臣一品在打破了往年的沉寂之后2015年成交量甚是抢眼。并于一个多月前接连两日出现2套亿元豪宅的成交，分别以25.16万元/平方米、26.92万元/平方米的单价分别售出了A栋楼的1601和2901室。创造了上海豪宅单价的历史纪录，超过了2014年11月底绿城黄浦湾24.22万元/平方米的历史最贵成交单价。

刚刚过去的2015年被业界誉为“豪宅元年”，最新统计数据显示，在过去的一年里，北京、上海、广州、深圳四大一线城市豪宅的成交量价齐升，地王频出。

业内人士分析表示，作为“豪宅元年”的2015年，豪宅的异军突起是政策倾斜、土地市场和房开商前瞻等多方因素促成。而2016豪宅标准或再提高，成交量或将再度增长。

“抢地战”惹火豪宅市场

在第一太平戴维斯（上海）有限公司住宅销售部董事唐华看来，一线城市土地出让价格屡创新高，地价推高房价是直接原因。当然，2015年末豪宅迎来一波成交小高潮，与房企积极冲业绩促成超高单价签约也有关系。

随着房企逐渐回归一二线核心城市，“抢地大战”让土地市场硝烟弥漫，而豪宅的土地供应更是少之又少，因此，豪宅成交量价的刷新也在情理之中。以北京为例，北京豪宅用地从2013年开始就略有下滑，政府把供地重心转向了自住型商品房方面。

一线城市土地储备中心的资料统计，2015年11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗，起拍价总计高达765.6亿元，创下了历史最高纪录。

面粉贵了，面包自然也随之看涨。近日，中国指数研究院在数字地产节上发布的中国房地产市场2015总结报告显示，2015年，上海、北京、深圳总价1000万元以上楼盘销售金额占比分别达25.6%、23.7%和17.4%，较2014年均提升，其中上海提升6.3个百分点，幅度最为明显，未来发展潜力较大。

无独有偶，在上海陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应。这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，板块天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现。目前，对于浦东陆家嘴滨江沿岸的豪宅来说，基本上属于“皇帝的女儿不愁嫁”的状态，以此前被爆出销售8年去化不足五成的汤臣一品为例，在2015年却交出了漂亮的业绩单，一度刷新豪宅总价纪录，这也是“豪宅元年”水涨船高的绝佳例证。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。

中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬分析认为，政策面利好叠加的驱动、市中心土地资源“稀缺性”、楼板价不断走高等成为北上广深为代表的一线城市天价豪宅市场价值表现较为坚挺的主要原因。

顶豪频破20万+天花板

作为曾经的北京地王，北京顶豪的领跑者万柳书院2015年发力可谓“稳准狠”。截至2015年12月23日，项目成交42套，且每套均价全部在10万元/平方米以上。这也使其成为北京唯一的成交价全部在10万元/平方米以上的项目。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示，尽管此前北京楼市也曾出现天价，但是，这些单价纪录基本上是开发商报价的形式。而真正能接受市场检验的，是最后成交的签约价格。此前，即便是在遍地是豪宅的年代，也多维持在10万+的水平，突破20万元这个水平，万柳书院是“突破天花板”的第一盘。

万柳书院漂亮的业绩单之所以引起各方的关注，主要原因在于北京土地出让价格高企，天价土地成交频繁，势必导致未来出现大量10万+、20万+以上的项目入市销售。郭毅认为，万柳书院的销售业绩，在一定程度上反映着北京顶豪市场未来的走势。

无独有偶，在上海的亿元豪宅的争夺战中，汤臣一品可谓拔得头筹。据上海链家市场研究部数据，截至2015年11月，2015年上海成交过亿的豪宅共成交了14套，而过去亿元豪宅年度成交量均未超过10套，可见今年顶豪市场的异常活跃。之所以说汤臣一品拔得头筹，是因为在这14套亿元豪宅中，汤臣一品就占了3套，并且2015年11月份的2套是创下历史单价最高纪录，而2015年6月份成交的1套2.43亿元豪宅则是创下了历史总价最高纪录。

据了解，此前上海不少豪宅项目纷纷踩着“金九银十”的节点推出新盘入市，借势利好东风引爆下半年上海豪宅市场，九龙仓滨江壹十八号、金融街（静安）中心·融御项目、融创外滩188等项目都是其中的代表。

而对于开发商们来说，充分挖掘产品的延伸价值是主要功课之一。随着房地产行业利润空间不断被压缩，拿地成本的推高，中高端产品开发量的增加逐步成为开发商调整产品结构的一个方向。旭辉集团执行副总裁陈东彪认为，改善性需求的增加也是一线城市豪宅市场火爆的又一因素。以旭辉为例，公司的首条高端产品线“铂悦”将会在上海陆家嘴、苏州等地布局5个铂悦产品，售价为市场均价的2倍。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald表示：“2015年以来，次级区域住宅价值提升，价格走高，对于开发商来说，拿不到一线的地块，就只能打造一流的品质，提升房屋的品质和内涵成为越来越多开发商下功夫的地方。以上海闸北苏河湾板块为例，2015年10~11月，该板块高端住宅成交均价达到人民币105400元/平方米，较2014年同期上涨了17.3%。”

2016年豪宅标准或再提高

“如果豪宅项目真的遍地开花，那么豪宅的标准也将随之提升。”泰禾集团一位内部人士认为：“豪宅的业态比较多，有些是大平层，有些是别墅，有些复式。因此如果按照物理配置等区分并不可取。因此按照单价10万元的标准区分则更为合理。”

他预计未来随着豪宅供应量的不断加大，豪宅之间的竞争也将逐渐加大，这将导致定义豪宅的标准提高。“2015年总价是2000万元为标准，2016年可能会到3000万元。”

不过亚豪机构市场总监郭毅认为，2016年的标准或许并不会提高那么明显。“我认为2016年豪宅的供应量可能不会太大，豪宅的标准可能依然会维持在总价2000万元，单价10万元的水平。”

有匿名的房企人士告诉记者，未来决定豪宅售价的要素除了拿地价格、宏观经济、地段等传统要素以外，更加充满竞争的是设计、精装等软性因素。“现在有一些老牌豪宅正在重新设计装修，以提高市场认可度。”他说，以前的豪宅客群讲究套内面积大，花园车库面积大。但是现在的客群对于人性化的设计，个性化的体现以及装潢的考究要求更高。

多位房企内部人士告诉记者，随着政府打击腐败以及宏观经济增速下行等因素影响，一批以政府官员、煤矿主、钢铁企业主为代表的购买力逐步被淘汰。但是一批新兴的购买力则进入了豪宅市场。

一位A股上市房企的董秘在接受记者采访时说：“以北京为例，此前由于限购政策存在，一些购买力没有满足5年纳税社保的硬性要求。现在这一群体中的部分人群已经满足条件并逐渐释放到豪宅市场。此外随着资本市场的发展，新三板、创业板兴起后释放出一大批资本市场新贵。这些人在此前并不具有豪宅购买能力，但是现在他们可以实现购买豪宅的愿望。这意味着他们从无效需求转变为有效需求。”他还认为一批金融投资领域的人群也会成为豪宅的直接购买力。

多位业内人士预计，随着国家政策倾向去库存、取消过时的房地产限制政策等大趋势，越来越多的新增豪宅购买力会逐渐进入这一市场。他们认为，2016年豪宅的成交量或将再度增长。