沪二手房交易款屡屡有去无回 监管模式将推广

据报道，近期，多位市民向青年报记者投诉，购买二手房过程中面临资金“有去无回”风险，有的则在付完定金后陷入进退两难境地。

青年报记者调查发现，为帮助市民解决二手房交易中可能存在的风险，市房地局等有关方面于8年前就推出了资金监管方式。然而，尽管此项资金监管措施不收费，但因种种原因，其效果仍差强人意。

案例一

缺乏资金监管上家不退定金不解约

市民李女士向青年报记者投诉称，她通过我爱我家地产中介居间相中了浦东新区潍坊地区一套学区房，签订居间协议时，上家称相应房子“满五唯一”，税费由作为下家的她这一方承担。

李女士同意了，没有采取资金监管方式，当场就将5万元作为定金付给了上家。但此后，她进一步调查发现，上家房子非“满五唯一”，她要承担的税费将比原来高出很多。

由此，她要求上家与她无责解约，并退还5万元定金。但是，上家“神龙见首不见尾”，以种种理由不愿与其无责解约。及至青年报记者将有关情况反映至我爱我家，我爱我家进一步斡旋，李女士才与上家无责解约，并拿回5万元。

案例二

定金由中介监管 12万元被上家套牢

2015年12月7日，刘先生与龚女士通过松江区古楼公路上的德佑地产中介居间相中了马先生与陈女士一套155万元的市政动迁房。这套房子虽没有银行贷款“尾巴”，但是，上家却以这套房子为抵押，向民间第三方借款100万元，并在房地产交易中心作了相应记录。如不还清这100万元，就不能办理过户手续。

刘先生考虑到了其中风险，居间方德佑地产也考虑到了其中风险。2015年12月7日，三方签订居间协议时，就准备由链家地产的“链家金融”提供资金监管服务。只是，定金12万元并没有进入链家地产资金监管账户，而是直接给了上家。

而就在定金付完，居间协议签订后，原约定于2015年12月15日进一步办理交易手续的前一天，德佑地产说要推迟办理进一步交易手续的时间。随后，三方重新签订居间协议，将进一步交易手续办理时间推迟到12月16日。到12月16日，又再次重签居间协议进一步将时间推迟到了12月18日。

然而，尽管这一过程中，刘先生同意以总计2.5万元为代价，让“链家金融”先出100万元给上家，解除上家将这套房子向第三方的抵押关系，但是，考虑到一些可以预见和不可预见的风险，“链家金融”不愿继续提供服务了。后续交易手续也就此搁浅。

这时，刘先生要求上家退还12万元，上家虽然同意与他无责解约，并退还12万元，但是，原来所收的12万元已用于偿还其他债务，即使退，也不知何日能退。由于德佑地产与链家地产早已合并，刘先生欲追究德佑地产责任，但是，翻来覆去查看居间协议，上面并没有其违约责任表述。

记者现场采访后，上海众华律师事务所高级合伙人张翼庆律师认为，刘先生可以坚持要求中介按居间协议履行其义务。但是，刘先生后来告诉记者，德佑地产给他与上家推荐了“富美来”地产中介，建议他们通过那家地产中介继续交易。而与德佑地产解除居间协议后再通过“富美来”地产中介继续交易时，刘先生不但要多出几万元，还同样面临风险，“心还是悬的”。

案例三

资金由官方监管 170万元定金无损失

相比李女士和刘先生，从事金融投资的吴先生，则因采取了由松江区房地产交易中心的资金监管交易模式，要“幸运”多了。

原来，吴先生通过一中介相中位于松江区嘉松南路一套总价近700万元且有房贷没还清的别墅后，并没有与相关中介签订居间协议，而是与上家指定的其朋友开的置恒房产中介网签了购房合同。

为防止意外，签订居间协议时，吴先生在协议里明确要求采取资金监管方式进行交易。结果，签约当天，吴先生要求按居间协议约定前往松江区房地产交易中心，将170多万元首付款交到房地产交易中心资金监管账户内时，被中介劝止。

而到第二天，上家就想要收回合同，被吴先生拒绝后，上家则“失联”了。其间，吴先生曾单独前往松江区房地产交易中心交首付款170多万元，但是，上家的贷款银行为广发银行，不在松江区房地产交易中心资金监管业务可操作的九大银行（工商、上海、建设、中国、农业、农商、交通、兴业、浦发）范围内，在上家不还清贷款的情况下，无法开设资金监管账户。

为了让上家及时还清房贷，以便后续交易顺利进行，吴先生多次致电上家，上家均“失联”。无奈中，考虑到中介由上家所指定，吴先生又要求中介联系上家，但中介以联系不上上家等为由，不推进交易继续进行下去。

及至吴先生向上家发去律师函，要求上家按居间协议履行其义务，否则将承担违约责任时，上家才回复。但回复时反而将交易未继续进行下去的责任归咎于他没有交纳首付款。

“不是我不愿意交，是他的房贷银行不在资金监管范围内，我的钱交不进。”由于担心上家还有更多债务，结合上家指定房产中介签订居间协议之情况，吴先生感叹：如果不约定通过资金监管交易，170多万元首付款交给上家后，如果上家不专款专用，还清那套房子的100万元房贷，就可能面临不能退款也不能继续交易的境地。

■降风险措施

购房资金监管 今年拟扩大试点

记者前往松江区房地产交易中心实地采访时，大门口挂着醒目横幅：“松江区全面试点存量房交易资金监管。”交易中心大厅内，不但还有更多二手房交易的风险提示，还设立了专门的资金监管窗口。资金监管窗口工作人员告诉记者，松江区于去年7月1日全面试点存量房交易资金监管，试点以来，已受理业务220多笔。

记者随后从上海市房地产交易资金管理有限公司实地采访了解到，为减少、防范二手房交易风险，上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务，但并未如试点一样在交易中心醒目提醒并设专窗受理。尽管该项服务不收手续费，选择进行资金监管模式进行二手房交易的市民并不多——除了去年7月试点以来的松江区至去年年末受理了220多笔业务外，其他区8年来平均每年只有30-40笔业务。

对于并不算高的业务量，上海市房地产交易资金管理有限公司副总经理吴女士分析认为，这一方面可能与资金监管模式“知名度”不高有关，另一方面也与一些市民的风险意识不强有关——有风险意识的即使不差钱，即使不知道这个由上海市房地产交易中心推出的资金监管模式，也会到交易中心询问；没有风险意识的，即使有也不一定采纳；还有，一些房地产中介，不主动向上下家介绍这种个资金监管模式来防范二手房交易风险，即使介绍，也可能会从其自身利益出发，向上下家推荐中介自己搞的有偿“资金监管”模式。

吴女士介绍，资金监管这一模式，其实不只是对下家进行保护，对上家也同样进行保护——通过这一模式，下家付给上家的资金，会先付进资金监管账户，上家只有在安全、顺利过户后才能从资金监管账户拿到相应款项；而下家，在付完钱后，也会顺利拿到房地产证。

上海市房地产交易中心有关方面负责人透露，继去年在松江区房地产交易中心试点存量房交易资金监管模式后，今年拟进一步在其他区推广这一模式。