房产市场扩张减缓 主流城市交易额占全国六成

2015年新房住宅交易额高达7.3万亿元，较2014年上涨17%，交，较2014年上涨6.9易面积约11.24亿平方米%。与1998年相比，交易额与面积分别上升349倍与40倍。简单对比，中国新房交易额是美国的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍，一个北京市的新房市场几乎可以与整个日本抗衡。

整体来看，虽然新房交易量仍处于上升趋势，但上升的速度已经明显放缓，一系列新特征也正在呈现出来，在2016年及更远的未来，中国的房地产市场将总体上实现转型，新常态与新结构的基本轮廓也将大致清晰。

交易分化成为趋势性特征

经过了近20年的高速发展，目前的新房市场已站在高点，调整已经开始，各线城市间的交易出现分化。主要表现为：

首先，交易向主流城市集中。40个重点城市（占城市数量的14%）的新房交易GMV（成交总额）占全国近六成，且集中度还在不断提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%。

其次，每一次市场复苏时，主流城市的交易增幅均高于全国水平。2008年以来市场经历了3次较为明显的上升期，分别为2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年，重点城市的成交涨幅大幅高于全国的平均水平，同时也说明重点城市的市场活跃度与抵御风险的能力明显高于其他中小城市。

再者，房价出现分化，一线城市价格涨幅远超二三线。以2015年为例，一线城市房价年内累计上涨18.6%，二线城市上涨1.1%，三线城市则为-2.2%。

新开工见顶，投资的正反馈趋于弱化

从中国国内的情况来看，决定房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期，而决定去化率的关键是需求。从目前的趋势观察，需求增速已经见顶：首先，第三次生育高峰（1983～1990年）带来的刚性需求正在减弱；其次，城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转，库存的高企以及房企对未来的预期弱化，使房企的投资积极性明显下滑，各项指标也呈现出疲软，具体表现为：新开工量见顶，投资额停止增长，施工面积与竣工面积均首次下滑等，市场进入理性回归阶段。

国际经验也同样表明，新房开发是大周期，在经历高速发展期、市场达到饱和后，必然逐步走向衰落。美国房地产历经上百年的发展周期，在上世纪70年代新开工量开始见顶；而日本自上世纪90年代开始，新房开工量便呈现连年下跌；英国新开工量见顶时间是上世纪60年代。从各国房地产开发见顶时的人均住房来看，美国、英国与中国大陆一样，在人均住房0.35套左右时，房地产开发见顶。美日经验表明，当住宅存量户均超过1.1套时，新房市场基本饱和。

从数据上看，2015年新房住宅开工量为10.7亿平方米，较上年下滑15%，是1998年的6.4倍。新开工量在2011年见顶，于2012年出现第一次下滑，虽然在2013年出现小幅反弹，但难改下滑大势，2014～2015年再次进入下行周期。在全国新房库存高企、销售增速连年下滑、市场预期不佳的形势下，房企的投资积极性明显降低，2015年房地产开发投资额为6.5万亿元，与2014年基本持平。自2014年起，投资额增速降为个位数，预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。

土地市场冷热不均的常态化

从一级市场土地供应来看，近两年土地市场供应总量大幅下滑，2015年100大中城市的土地供应面积为15764万平方米，较2014年下降35.7%，连续两年下降，供应量达到2009年以来最低。

从土地供应连年下降的走势，我们也可以预期，未来新房市场的供应已经见顶，房企自2012年开始拿地步伐已经放慢，开始主动减库存。

具体来看，一二三线城市的土地供应面积比例基本为1∶4∶5，其中一线城市的土地市场最热，一线城市的资源稀缺性与配套的完善对人口的吸引力仍然较大，房企仍然看好一线市场，土地争抢较为激烈，溢价率高达32%，而三线城市较低，仅为7%。

集中度上升与利润率收窄

2015年典型房企的平均利润率降至个位数，较2015年下降2个百分点，较2009年的峰值14.8%下降近半，房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈，核心盈利能力下滑，财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下，企业之间的分化、并购与整合将成常态，集中度也会自然提升。

房企的分化主要表现为：一是重点房企市场份额快速上升，行业集中度进一步提高，2010年以来TOP10市占率提升7个百分点；二是房企布局主要集中于一、二线城市，在一、二线城市的拿地额占比不断提升；三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市，占比达91%。

相比日本，2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%，而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%，而首都圈更高达50%，2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年，在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下，市场份额将更加集中于领先企业，预计TOP10的市占率将超过20%。

新房与二手房之间的联动性越来越强

这种联动表现在诸多方面：

首先，在一线城市，换房需求占比越来越高，购买新房的前提往往是卖掉旧房，这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上，2000～2015年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米，约占城镇存量住宅面积的44%，也就是说有五成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点。

其次，客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来，一、二手联动非常普遍，潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大，成为新房去库存的一支重要力量。

（巴曙松系中国银行业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家；杨现领系链家研究院院长）

2015年，因不如实报告个人有关事项等问题被取消提拔资格的副处级以上干部有3900多人，受调离岗位、改任非领导职务、免职、降职等处理的124人。视觉中国 资料图

央视新闻客户端1月25日消息，2015年，按中央要求，加大领导干部报告个人有关事项的抽查核实力度，抽查核实结果作为评价识别干部是否忠诚老实，是否清正廉洁的一项重要依据。

2015年，因不如实报告个人有关事项等问题被取消提拔资格的副处级以上干部有3900多人，受调离岗位、改任非领导职务、免职、降职等处理的124人，因抽查核实发现问题受到党纪政纪处分的160人。

链接

哪些领导干部需要报告个人事项？

2010年5月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于领导干部报告个人有关事项的规定》。

要求副处级以上领导干部每年如实向组织报告婚姻、出国（境）、收入、房产、投资、配偶子女从业等14个方面的个人有关事项。

什么时间报告？

每年1月31日前集中报告一次上一年度个人有关事项，新任领导干部应当在符合报告条件后30日内按照本规定报告个人有关事项。

为何这次被称为“史上最严”财产申报？

重点抽查核实的干部范围扩大至换届时拟继续提名的人选。

今年领导干部在填报完个人事项后承诺“自愿接受组织审查”，“与爱人沟通不够”不能作为不实理由。

比以往要求更细

填报要求到底有多严？

房产车库：少报一个平米要求写情况汇报

房产面积要按照“建筑面积”填写，即“套内面积（即实际面积）+公摊面积”的总和，并要求填写精确。

自2015年起厂房、仓库及车库（车位、储藏间）也需申报，2016年各地要求有独立产权的车位、车库、储藏间等要单独填写。

投资理财：网上理财余额宝等也需填在其他事项中

自己、配偶、共同生活子女账户下的股票等有价证券，无论是由他人操作，还是由他人出资均须报告。

股票、基金、期货市值是动态的，填写时，一定要注意是填写“填报前一交易日”的市值及总市值。

经商办企业：“吊销未注销”企业也需申报

干部被发现配偶子女在其辖区办企业，一旦抽查核实，就会被移交执纪执法机关处理。

（2016-01-26 06:33:58）

中新社南宁1月25日电 (冯抒敏翟李强)广西壮族自治区人大代表、中共北海市委书记王可25日接受中新社记者采访时表示，电子信息产业去年成为北海首个“千亿元产业”(年产值超过千亿元人民币)，北海将着力提升电子信息产业竞争力，打造中西部地区乃至全国重要的电子信息产业基地、面向东盟的电子产品出口基地和承接东部产业转移示范基地。

北海是中国1984年确定的首批14个沿海开放城市之一。由于历史原因，北海曾被外界称为中国“房地产泡沫经济博物馆”。上世纪90年代中期以来，以烂尾楼为特征的房地产遗留问题，长时间影响北海的经济发展。过去数年以来，北海加快打造电子信息、石油化工、临港新材料三大“千亿元产业”，成为拉动当地经济发展的“三驾马车”，成功摆脱以前单纯依赖房地产业、“潮起即兴、潮落即衰”的局面。

据王可介绍，作为广西重点发展的产业之一，北海的电子信息产业近年来发展迅猛。中电集团、光宝集团、冠捷科技等一批知名企业先后到北海投资兴业，迅速形成产能产力和集聚效应，电子信息产业链不断延伸和完善。中石化北海炼油异地改造、诚德新材料、林纸一体化、神华国华广投能源基地等一大批重大项目建成投产或开工建设。

产品主售东盟的全球最大显示器研制商冠捷显示科技(北海)有限公司负责人钟珊此前接受媒体采访时介绍说，2012年1月份正式生产以来，企业每年产量均翻倍提升，2012年出货190万台显示器，2014年达到500万台，在东盟的市场占有率达到前三。2015年，在全球显示器需求量总体下降的形势下，北海冠捷在稳住现有市场的基础上，瞄准东盟积极开拓液晶电视等新市场。

据统计，随着电子信息、石油化工、临港新材料等新兴产业的崛起，北海地区生产总值从2010年以来年均增长15.4%到2012年起增速连续4年排广西各市首位。2015年，该市电子信息产业(含信息服务业)实现产值1034.8亿元人民币，成为北海首个千亿元产业，产业规模在广西独占鳌头。

2015年12月25日，累计实现总投资约40亿元人民币的中国电子北部湾信息港项目在北海开工，该项目在现有北海电子信息产业集聚的基础上，以信息服务业为主导，打造软件服务和跨境电商特色的北海现代服务业集聚区，项目建成后将实现年产值100亿元人民币。今年1月11日，总投资12.6亿元人民币的13个电子信息产业项目“抱团”落户北海工业园区，规划建设的智慧终端产业园、LCM液晶屏、手机视窗显示屏等项目将进一步完善北海电子信息产业链。

“北海历来提倡‘碧海蓝天就是金山银山’的发展理念，今后也会把更多的发展空间留给污染小、技术含量高的电子信息产业。”王可表示，未来五年，北海将继续加大政策扶持和服务保障力度，努力拓展延伸电子信息产业链，壮大产业集群，力争到2020年电子信息产业产值超过2000亿元人民币。(完)

（2016-01-25 20:27:01）

资料图。中新社记者 韦亮 摄

中新网北京1月21日电(记者杜燕)2015年，北京完成房地产开发投资4226.3亿元(人民币，下同)，比上年增长8.1%。在销售方面，新建商品住宅成交量略有下降，但二手房成交量上涨超过90%。

这是北京市统计局新闻发言人夏沁芳在21日举行的发布会上透露的。她表示，2015年北京完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长8.1%。其中，住宅投资完成1962.7亿元，与上年持平；在2015年民间投资3296.2亿元的总量中，房地产业投资增长26.6%。

市场供给方面，截至2015年12月末，北京市商品房施工面积13095万平方米，比上年下降4%。其中，住宅施工面积为6314.6万平方米，下降9.8%；2015年，北京市商品房新开工面积2790.2万平方米，比上年增长11.5%。其中，住宅新开工面积为1199.2万平方米，下降8%。

销售方面，2015年，北京市商品房销售面积为1554.7万平方米，比上年增长6.6%。其中，住宅销售面积为1127.3万平方米，下降1.2%。

夏沁芳指出，新建商品住宅销售略有下降，但二手房成交量涨幅超过90%。数据显示，2015年北京二手房签约套数达197407套，相比2014年的104772套，上涨幅度超过90%，仅低于2009年的266854套，成交量排在历史第二位。

谈及原因，她表示，从以上数据可以看出，新建商品住宅的供给和销售在2015年均有所下降，这说明无论供给端还是销售端都比较理性。而二手房成交量大增，这可能与二手房的区位等因素有关。

数据显示，2015年北京新建商品房价格累计上涨10.4%，二手房价格涨势更为明显，全年涨幅达20.8%。2016年北京的房价会涨吗？夏沁芳表示，因为各方趋于理性，房价总体会比较稳定，不排除局地区域有所上涨。

此外，数据显示，2015年，北京保障性住房完成投资824亿元，比上年增长29%。新开工面积为636.6万平方米，增长24.9%；自住型商品房完成投资386.5亿元，比上年下降1.3%，新开工面积为262万平方米。(完)

（2016-01-21 15:26:01）

参考消息网1月25日报道新媒称，经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。

新加坡《联合早报》网站1月24日报道称，房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央近期密集喊话要“去库存”。去年11月召开的中共中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。

报道称，中国楼市到底有多少库存？国家统计局的数据显示，截至去年11月，全国商品房已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来计算，这一库存需要五年时间来消化。

回顾去年中国的房地产市场，冷暖不均是一大特征，一线城市北上广深楼价继续上扬，而三四线城市则长期土地供应过剩，库存基数大，去库存的担子非常重。

《中国住房发展报告2015-2016》指出，当前中国住房市场一个突出问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存；一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

广州左右地产顾问有限公司负责人周帆指出，中国三四线城市的购买力有限，市场吸纳量有限，而一直以来，地方政府为了财政收入，不断加大土地供应，直接导致供需结构失衡。

报道称，对于如何化解高库存，中央经济工作会议提出了一些办法，包括让农民工市民化，增加有效需求、扶持租赁企业购买库存商品房，以及促进房地产业兼并重组，提高产业集中度等。

外界纷纷猜测中央接下来可能出台一系列措施，认为可能包括降低首付比例、继续降准降息、调整税费政策等。

不过，中国银河证券首席经济学家左小蕾说，这些政策只在一线城市能起到实际效应，对于三四线城市购房者来说并无实际意义。

她指出，高库存是长期累积的结果，去库存不会在短期内奏效，要真正达到清库存的目的，必须在三四线城市创造就业与发展的机会，增加当地常住人口，在配套、休闲、度假、养老等方面下工夫，这才能吸引人们到当地购房居住，解决高库存。

报道称，至于依靠农民工买房、加大城镇棚户区改造力度等措施，左小蕾认为，这也很难起到期待中的效果，一是农民工根本拿不出如此高的首付，二是农民工大多集中在一二线城市，倘若要进城买房，也并非在三四线城市。

周帆说，中央政府如果不继续出台可操作的具体措施，“去库存”的目标就难以实现，这些措施应包括要求地方政府压缩土地供应与新开工面积，因为“供应量不压缩，去库存就是一句空话”。