"325"新政满月 上海楼市新房成交量遭受腰斩

新政的力量不可小觑，政策出台后28天相比出台前28天，上海的新房成交量缩水了一半。在新政后的一个月，上海楼市也发生了一系列的变化，乐居为你一一道来。

新房成交量减半

据中原地产数据，截至4月21日，“325”新政出台28天（3.25-4.21），上海新房成交104.5万平方米，政策出台前28天新房成交面积207.8万平方米。相比发现，新政出台之后上海新房成交量遭到“腰斩”。

新政的效果可谓“立竿见影”。实际上，在新政出台之后的一周，市场成交量受到的影响已经显现。易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱分析，新政当周成交28.3万平方米，环比下滑60%，新政第二周成交18万平方米，继续下滑28%。

丁祖昱称，从二手房实际成交来看，新政后一个月，本地客户明显增多，沪籍与非沪籍的比例关系为7：3，而在去年两者比例基本持平；在案场方面，由于限外的影响，各项目实际开盘均损失较多外地客户。

上海链家反馈称，在去年一系列新政的刺激影响下，申城房价出现了普遍的上涨，而其中涨势最为迅猛的当属学区房房源，一些特别紧俏的学区房项目，甚至出现了“一月一价”的紧张局面。然而，随着3月下旬“沪九条”的出台，原本炽热无比的申城楼市被结结实实浇上了一盆冷水。

新政后总体市场的迅速下滑，必然也对学区房的市场心理产生消极影响，特别是在去年以来价格上涨过快的前提下；并且新政对于本地家庭的二套房贷款也作出了很大限制，价格昂贵的学区房一般都超出普通住宅标准，作为二套房首付将达到七成，这对于学区房的成交也非常不利。

据上海链家各学区房板块门店介绍，目前确实已经有部分学区房的价格出现了松动。如上海链家汇师店就表示，去年不少对口汇师小学的楼盘价格可谓是月月大变样，一些去年年初单价5-6万元的老小区，到了去年年末已经接近10万元，这些老小区由于去年积攒了太大的泡沫，目前也成为了学区房市场中价格率先开始松动的部分。

满月之际 新政微调

新政满月之际，“325”楼市新政发生了一些微妙的变化。

近几天，申城楼市传出消息：3月25日当天或之后签约的合同，社保或个税不用连续了，只要在过去63个月里累计缴满60个月即可买房。目前尚没有官方文件，但各区已经在按照不过上海住建委重申，将严格执行‘沪九条’新政中关于非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险年限调整为‘自购房之日前连续缴纳满5年及以上’的规定，不存在政策调整情况。

中原地产分析师卢文曦分析，从当前政策执行口径来看，限购比较人性化，给予一定宽松期，尽可能不误伤刚需群体。随着预期的转变，过旺的交易情绪开始降温，市场成交回归理性，并且从近期入市的新盘来看，报价高企现象明显受到遏制，尤其是高价项目，几乎和前期房源没有太大区别。应该说调控已经达到目的，随着成交走入调整轨道，快涨的房价也会受到遏制。

丁祖昱称，政策本身是要对外地购房群体设置一定的门槛，但门槛不能变成一种苛刻。现在传言政策有所松动，至少是一个好事，说明政府确实在听取民众的呼声，愿意对一些明显不合理的政策做出适当调整。

五月计划40盘入市 环比少6个

据新浪乐居统计，5月上海计划开盘的项目一共有40个，相比4月减少了6个。其中，最为集中的是闵行，有8个项目，其次为浦东，嘉定和奉贤。外环外项目达到29个，超过了总数的一半。从统计数据来看，这些项目的优惠措施都为待定。

丁祖昱表示，新政之后，上海楼盘价格上并没有明显下滑，因为当前市场并不是单纯房价原因导致购房者不买房，而是因为没有购房资格。所以，即使是降价，也解决不了购房资格的问题，开发商自然也没有降价的动力。总体来看，当前政策的效果只体现了一半，即火爆市场开始冷静，疯涨的价格开始滞涨，但也出现了“副作用”—成交量的迅速下滑，如果持续下去，同样也会对上海市场、经济产生不良影响。