五一楼市冷热不均 一线楼市现“速冻模式”

    在多地政策收紧的情况下，4月份，百城房价尤其是一线城市房价继续上涨，让不少人略感意外。不过记者盘点发现，五一小长假期间，调控效果开始显现，一线城市旺季不旺，热点二三线城市火爆异常，楼市继续呈现分化的局面。

    一线城市楼市出现“速冻模式”

    每逢五一，上海都有房展会。但是今年的五一房展会，场面出奇的冷清。从规模上看，本届展会的展出面积减少了大约六成，以往被房企哄抢的户外展位更是销声匿迹。规模缩水的同时，房展会的人气也大幅下滑，一名观展的市民这样介绍：“因为我们去年也来过，没想到这次过来人那么少，所以蛮出乎意料的。”

    而从参展商来看，金地集团、招商地产、万科、保利这些传统的地产巨头都没有露面，只有绿地集团一家现身。这样的场面，让上海易居房地产研究院副院长杨红旭感叹，楼市调控开始明显见效了。

    杨红旭：3月25号，上海市出台新政之后，新房、二手房成交量萎缩，消费者开始观望。因此，人气不足也是跟新政出台后，整个市场观望情绪浓厚有关系。

    同为一线城市，深圳楼市的变化更加剧烈。有机构统计，五一小长假的第一天，深圳新房只成交了10套，与以往动辄上千套的成交量相比，这个数字堪称开启了“速冻模式”。

    二三线城市开户“抢房模式”

    旺季不旺，有楼市风向标之称的五一小长假，似乎已经给一线城市的楼市走势定调。不过放眼全国，部分热点二三线城市却呈现出另一番景象。在山东青岛，不少楼盘开启“抢房”模式，多个热门项目的售楼处火爆程度甚至超过假期中的商场。青岛市民王女士和朋友，五一期间就有惊心动魄的“抢房”经历。

    王女士：七点开始抢购，我从六点多就开始在电脑前等着，等到开始抢的那一刻一下点上，就成交了。但是我同事那个就比较火爆，差不多有三四十个人抢，然后加四万多块钱才买上那套房子。

    除了青岛，杭州、苏州、海口这些二三线城市，五一期间楼市也都有加速上行的表现。值得注意的是，一线城市和热点二线城市楼市的分化，除了由于政策调控，还跟投资者的流向有关。上海某房地产商的销售人员介绍说：“因为上海限购限贷，而苏州这边并没有这个政策，所以引来了一大批上海的客户，来苏州买房。这些客户60%以上都是投资客。”

    一线城市房价有望年末出现实质性下跌

    成交量遇冷，一线城市的房价会不会降呢？在分化依旧的今天，如何把握各地楼市的脉搏，让“因城施策”更加客观和有效呢？

    早在4月中旬，不少机构就曾经预测，伴随成交量的萎缩，一线城市的房价也势必往下走。但刚刚公布的百城房价指数却显示，北上广深的房价依然坚挺，如何看待这种偏差呢？中原地产首席分析师张大伟认为，这有统计口径方面的原因。

    张大伟：这涉及到一个统计口径和统计标本的原因。整体来看，目前一线城市新房和二手房是不太一样的表现。新房价格还是处在一个惯性冲高的过程中，而二手房涉及到的税费会更多一些，的确是价格出现了一个环比的下调。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭则预测，一线城市的房价出现整体下行，最快也要等到今年四季度。

    杨红旭：从北上广深四个一线城市整体来看，最快要到四季度或者明年上半年，才会出现房价实质性下跌。主要是因为虽然目前量收缩了，但是全国的楼市依然是逐渐回暖的过程中。一线城市楼市走向会受到全国楼市大体形势的影响。

    应对楼市分化格局还需因城施策

    对于楼市的分化格局，决策层多次强调，要因城施策。但是目前，楼市热点频频切换，堪比股市，政策很容易滞后。深圳本轮房价暴涨，就出乎人们的意料。另外，像南京这样的城市，由于出现了人口净流出，之前被认为不能支撑房价的上涨，但目前南京房价依然节节攀升。那么，拿什么作为因城施策的指标呢？杨红旭认为是房价。

    杨红旭：因城施策主要考核的核心指标就是房价，房价过高，房价涨幅过快，楼市过热就需要收紧政策，因为房价过高暗含着另外一层意思，就是库存比较低，不需要去库存。

    而张大伟则认为，在考虑房价和库存的同时，还要参考人口的流向和经济发展的预期等指标。

    张大伟：其实还是要看人口的导向和经济发展的预期。从南京这些城市来看，事实上它的人口流入量没有北京、深圳那么多，但是它的年轻人的比例过高，导致它的房地产市场的需求相对比较多。