城市群发展带来契机 购买和供应都向周边转移

万科董事会主席王石表示,未来10年,中国预计将新增1.7亿城镇人口,但容纳城市新移民的主要地点,可能不再是特大型城市,而是位于发达城市带范围内的卫星城。

他作出这一判断是有原因的。6月3日，国家发改委公布《长三角城市群规划》，进一步确认了未来城镇化将向城市群方向发展的趋势，提出加快打造都市圈交通网。加快上海城市轨道交通网建设，提升中心城区地铁、轻轨网络化水平，建设连通中心城区和郊区城镇的市域（郊）铁路，适时研究延伸至苏州、南通、嘉兴等临沪地区。而类似的规划，也将在珠三角城市群、京津冀城市群落实。

这些城市群将带来新的人口和供应，也将成为房企新的主战场。

卫星城将成楼市新主力

一直以来，特大城市空间生长过程中，新城的发展与建设对空间结构的组织起到至关重要的作用。

城市群就是有两个以上的都市区，它们之间相互交织。这种形态的好处是，既能发挥都市区、核心城市对人才等各种要素的吸引力，又能避免过度拥堵带来的一些问题。城市群具有生命力，是高级形态，通过大中小城市，通过网络来实现在更大范围内合理地布局优化，并且促使大中小城市之间分工。

根据规划，南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈及宁波都市圈，打造一体化的城乡体系。到2020年，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍将被打破，市场主导政府引导的统一市场将在长三角城市群内部形成。在全国2.2%的国土空间上集聚11.8%的人口和21%的地区生产总值。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，该都市圈规划相比以前要深入许多。都市圈规划的最核心要素是交通路网的完善，即高速路网完善，通过物理格局的调整，改变时空，从而使城市间的关系发生颠覆性变化。

根据《长三角城市群规划》，长三角要创造联动发展新模式，建立以铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的综合交通体系。

要把都市区的关系改变，唯一的路径就是通过快速路网来改变时空关系，因此，轨道交通承担了非常重要的作用。

欧阳捷指出，大城市的卫星城可以进一步向外延伸。大城市主城区与周边城市通过城际铁路和高铁进行连接，在高铁速度提升到每小时350公里后，更多的城市到大城市主城区的时间将缩短，城市群的辐射范围将更广。

《长三角城市群规划》明确了将上海中心城区的人口向郊区和临沪城市转移。不仅人口向临沪城市转移，产业也将向周边城市转移。这就给围绕一线城市的都市圈开发带来了巨大的契机。

另一方面，目前城市群建设存在大量问题，比如卫星城的城市配套和一线城市存在巨大差距，轨道交通、高铁也没有完全相连。这也给开发商在一线城市周边的卫星城开发带来了不小的难度。

欧阳捷表示，首先要把城市群的交通做好，进行打通，把交通路网形成快捷交通干线，使得上海虹桥到苏州、吴江、苏州到嘉善相对形成无缝连接，一小时通勤。

上海已经把江南造船厂迁到长兴岛了，还可以把中石化、上海石化迁到太仓，把汽车产业迁到昆山，把粮油工业迁到嘉兴，通过高地价、高房价把低端产业和人口挤出去，为高端产业和人口腾笼换鸟。

睿翼德董事陈丽琳告诉记者，首先要有产业经济才能发展，产业完成布局之后，剩下的就是城市服务体系。对于地方政府的财政、税收都会带来好处，包括土地价值也会得到提升。

陈丽琳表示，一个城市最早发展的角度是工业基础，而后才有人口的迁移以及各种配套设施的逐步完善。

产业外移不可能移到非常远，肯定是沿着上海周边的经济带开发，人口会随着产业进行自然迁移。

随着长江经济带战略的实施，上海产业辐射范围将进一步扩展，上海的支柱产业，已经从重工业和石化工业等，转向金融贸易产业、“互联网+”的产业，欧阳捷表示，上海低端产业的外迁使得在一个更大的空间范围内各个城市获得互相配套、错位发展的机会。

欧阳捷告诉记者，很多产业不愿意迁出上海，但如果通过提高交通网络的便利程度，能够使得都市圈产业重新洗牌，从而达到减少核心城区的人口密度，控制人口规模的目的。交通便利之后，产业布局在哪儿就变得不那么重要了。

“企业迁出去的核心点是上海地价太高，不愿迁出则是不想增加沟通信息成本以及政策便利和物流成本。”

尚难成市场主力

上海房价绝对值如此之高，南京、苏州、合肥的房价涨幅更是领涨全国，那么，在长三角城市群框架内，像杭州、宁波、无锡、常州等其他城市是不是更有想象空间？

在长三角城市群一体化的背景下，资金、人口、贸易等生产要素在长三角区域内自由流动形成了统一市场。这一现象也给开发商指明了未来发展的方向，上海周边及合肥等城市或将孕育大量的房地产投资机会。

如果配套以及一线城市的公共交通连接问题得到解决，这些卫星城势必能把一线城市火爆的需求成功转移过去，从而给开发商带来大量机会。

随着上海房价的上涨和楼市限购的加强，在上海工作又无法购房的非户籍人士，必将会越来越多地选择到周边城市购房。这就不难理解今年上海史上最严限购政策出台后，昆山、杭州等周边城市房价涨幅开始领跑全国。未来随着长三角城市群联系更加紧密，交通更加便利，必将带动这些区域城市的房价进一步上涨。

此前，房企的城市进入、区域选择、项目营销等都是以城市为单位进行独立研判，很少有考虑城市间的协同。当长三角城市群越来越成为一个统一市场时，就必须在这个统一市场的基础上进行区域层级的设置和管理，以更好地协调和平衡各城市间的项目，并发挥出多城市间的协同效应。

但陈丽琳表示，短期来说，这对二三线城市的去库存有帮助，从长期来说，对房价有利好，但是由产业带动房价上扬的作用有限。

陈丽琳告诉记者，二三线城市和边缘城市的影响，对于这些城市来说，产业的导入对人口有帮助，但当前摆在这些二三线城市面前的是去库存的问题。目前来看，地产回归的主战场还是一线城市，这些卫星城市就算有产业拉动也是杯水车薪。

“房地产开发逻辑是储备，所以拿地是必然选项，现如今，全国90%的房企在长三角都有布局。”陈丽琳表示，从房企拿地的角度看，长三角城市群是中国经济最发达的区域。此次规划也会使得这些榜上有名的地方增加投资潜力，也会使得整个市场的交易更加趋于活跃。

资深房地产专家薛建雄则表示，对于开发商来说，更现实的做法是，铁路通到哪儿，地块买到哪儿，关键取决于都市圈建设推进速度。