今夏上海楼市呈现回暖态势 住宅存量创近五年新低

每年7、8月本是楼市传统淡季，但今年夏天上海楼市显然有升温之势。项目开盘期间去化9成以上的现象屡见不鲜，致使上海商品住宅7月总成交量高达131.4万平方米，超越前月。此外，由于豪宅项目出货积极，上海商品住宅成交均价更是首次突破3.7万元/平方米，创下历史新高。

供应平平成交上佳

据链家研究院上海数据显示：7月上海的酷暑天气并未能阻挡购房者的热情，新房市场供求价继续上扬，楼市再现淡季不淡的局面。虽然供应量表现平平，但131万平方米的成交量再度超越前月，为年内第三高位。位于浦东的地产·尚海郦景、位于黄浦的绿地海珀黄浦均创出上佳的销售业绩。

成交量增长的同时，上海商品住宅成交均价更是创下了历史新高。2016年7月上海新房市场成交均价为37319元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨7.7%。7月上海新房成交均价首度突破3.7万元大关，创下历史新高。其中均价波动较大的主要为中心区域，受成交结构的影响更为明显。7月涨幅最大的区域为杨浦，成交均价为68486元/平方米，环比上涨11.7%。7月该区域阳光城滨江悦盛大开盘，在此项目成交带动下，杨浦区均价涨幅最大。

高端住宅新增供应占比大

从供应情况来看，7月全市共有27个住宅项目入市，较6月减少了5个，然而供应量却不减反增，相对于上月略微的试水心态，7月房企在推盘量上有所改观，虽然较4、5月份的推盘高峰仍有一定差距，但在单个项目的预售量上已做好充足准备，尤其是豪宅项目，入市较为积极。7月最低报价3万元/平方米以下的项目供应量占比仅为2成多，而最低报价超过5万元/平方米的高端项目供应量占比则达到5成以上，其中7万元/平方米以上的豪宅类项目供应量接近5成，占比十分明显。

值得关注的是，成交价格在10万元/平方米以上的豪宅成交套数创下年内月度新高，7月共成交209套，比前月多2套，也是年内套数最高值。上海中原市场研究部表示：成交价格在10万元/平方米以上的豪宅不断创新高，主要是由于其供应放大所致。这些房源当前主要集中在内环内或是内中环的个别高端楼盘中。内环线主要以豪宅供应为主，从1-7月份累计数据来看，自2010年至今，2016年为供应最大时期，内环线内累计新房(剔除配套动迁)供应面积67.78万平方米，累积供应套数4407套，比去 年 分 别 上涨138.96%及120.68%。从时间段来看，今年的4月份、6月份都是供应高峰期，占到内环内1-7月累计供应的6成，所以相应来看，除了3月受到政策因素外，豪宅第二次成交放量也从5月开始，到7月份连续增长。目前市区土地稀缺，核心地区土地几乎没有也导致了市区新开楼盘价格高涨，预计未来豪宅热销格局仍会延续。

住宅存量创近五年新低

同策咨询研究部数据显示，截至2016年7月底，上海商品住宅可售余量仅为841.39万平方米，连续两个月呈环比下滑态势，7月较前月下滑7个百分点，从与去年同期存量相比来看，下滑幅度达3成。从历史数据看，7月底的存量已经创下了2011年9月以来的新低。从各环线存量看，均较前月出现环比下挫的情况，其中，外环外存量为570.97万平方米，环比下滑幅度达10%，同比下滑幅度达35%。

同策咨询研究部研究经理许之静指出，当前商品住宅存量为近五年来的低位水平，按照近三个月的平均去化速度，当前存销比仅为7.1个月，仍低于8个月的合理范围值。

从接下来上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性。下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年市场尚未调整前的最后跑量“窗口期”，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略。

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核心城市楼市表现分化明显

虽然上海楼市淡季不淡，不过其他核心城市当前已有成交放缓趋势。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万套，环比成交量跌幅达到了7.4%。市场成交进入7月淡季，一线城市出现了成交量复苏，但二线城市在信贷收紧等政策约束下，成交量出现了非常明显的下滑。

整体看，一线城市环比出现了3.9%的成交量上涨，但依然低于3月最高峰。二线城市合计签约19万套，环比跌幅达到了9.2%，三、四线城市也有所下调。

中原地产研究中心统计数据显示：13大一、二线城市7月底合计库存为580389套，相比6月底的603614套减少了23225套，库存降幅为3.8%。中原地产专业人士分析认为：从全国看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一、二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三、四线城市，库存依然维持或者去化缓慢。从去库存的结构内容看，去化的大部分是一、二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。其次，在前期系列政策刺激下，在涨价的预期和宽松的信贷政策影响下，库存去化，但随着房价高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。2016年上半年以来已有多个一、二线热点城市的政策开始逐步收紧，因城施策仍将继续主导下半年全国市场的发展。