地产存量时代将至 上市房企进入批量转型期

上市房企进入了批量转型时期。

7月21日中午，莱茵置业（000558.SH）公告称，鉴于公司自去年以来全面推进体育产业发展，同时将剥离非经营性地产，公司的经营发生了实质性的变化，因此拟将注册名称“莱茵达置业股份有限公司”变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”。

今年以来，上市房企更名退出地产主业、加快转型的步伐正在加快。此前，包括宜华地产、多伦股份、华业地产和运盛实业等的股票简称，已分别变更为宜华健康（000150.SZ）、匹凸匹（600696.SH）、华业资本（600240.SH）与运盛医疗（600767.SH）。

“公司目前没有拿地计划和新的地产项目，只是存量开发和销售。”华业资本工作人员告诉21世纪经济报道记者，“相比之前，房地产项目的利润率有一定幅度降低，公司未来将在医疗领域拓展。”

记者粗略统计发现，截至目前，宣布进行转型的上市房企多达50家以上，既有产业链上下游延伸，也有彻底摒弃地产主业的跨界转型。

转型路径大体相似

“转型是未来房地产行业最重要的出路。”中信证券研报表示。

根据银亿股份（000981.SZ）公告，2015年房地产行业面临的市场形势仍然严峻，许多城市“去库存”的压力巨大，许多房地产公司积极寻找突围的办法，一些企业涉足跨界经营和多元化发展，也有一些企业进入养老地产、旅游地产、物流和产业园区等领域，积极转型升级。

“去库存”在上市房企的相关公告中并不少见，据荣安地产（000517.SZ）业绩预告，其今年上年业绩将比上年同期下降89.81%至91.20%，原因为本期无新楼盘交付，收入的主要来源为部分余房出售及交付。而其已于年初宣布向大健康、金融领域战略转型。

事实上，从上市房企盈利能力看，其已经遭遇增长瓶颈。统计显示，2014年，上市房企毛利率下滑1.4个百分点，净利率下降1.7个百分点，已连续4年出现下行。

同花顺iFinD统计数据显示，截至7月21日，在已经发布2015年上半年业绩预告的69家上市房企中，首亏、续亏或预减的多达45家，其中有16家为首亏。

梳理发现，上市房企转型在2014年已经批量出现，大规模的多元化战略尝试在今年形成了热潮，转型主要涉及金融、互联网、大医疗、影视文化、军工机械、矿产和新能源等方面。

“现在龙头房企都在积极延伸产业链谋变，中小房企转型已经势在必行。”福建一家房地产企业高管对21世纪经济报道记者说。

今年6月以来，包括苏宁环球（000718.SZ）、迪马股份（600565.SH）、华联控股（000036.SZ）、中天城投（000540.SZ）、银亿股份、大名城（600094.SH）、世荣兆业（002016.SZ）、天业股份（600807.SH）等在内，纷纷公告投资或加码大金融、大健康等多元化领域。

“由于地产行业收入和利润的规模均较大，为了避免转型过程中利润波动剧烈，在实际选择过程中可替代的投资领域相对较少，企业的转型集中在大金融和大健康领域。”平安证券研报认为。

尤其是金融领域，由于其具有较高的投资门槛和利润规模，已成为上规模上市房企转型的重要途径，此前泛海控股（000046.SZ）、新湖中宝（600208.SH）在该领域的成功经验，已被大量复制效仿。今年以来，泰禾集团（000732.SZ）、中天城投、大名城等皆在金控平台方面进行加码投资。

“现阶段公司的主要收入还是房地产，转型方向是大金融、大健康和特色地产。”中天城投工作人员向21世纪经济报道记者称，“未来大金融和大健康的收入要达到多少，是公司经营的秘密，不会对外说的。”

大健康则是更多区域性上市房企转型的选择途径，目前，珠江实业（600684.SH）、万方发展（000638.SZ）、中关村（000931.SZ）、深国商（000056.SZ）、广宇集团（002133.SZ）等皆已在这方面布局，而计划逐步退出地产主业并更名的宜华健康、运盛医疗、华业资本等，均决定在大健康领域进行二次创业。

“今年4月开始停牌进行的重组，重组项目是医疗服务方面。”宜华健康向21世纪经济报道记者透露，“健康医疗服务收入将成为公司的主要业务发展方向和主要业务收入来源。”

分拆上市吸引力

转型永远是资本市场爱听的故事，上市房企也是如此。

而与一些上市房企直接转型不同，荣安地产则选择与投资机构携手。据7月20日公告，荣安地产与九鼎投资（430719.OC）拟在大健康投资、金融投资以及其他股权投资等领域开展广泛合作，以加快战略转型。该公告一经披露，荣安地产股价随即出现连续两个涨停。

国海证券研报认为，随着一线城市建设用地供应数量的减少，其二手房交易规模已经超过一手房，而二三线城市库存高企现状也决定了其中期仍处于库存消化阶段，“5-8年后中国将进入真正意义的地产存量时代”。

房地产销售存量时代悄然来临，上市房企对抗行业周期下行除了转型，也已开始尝试分拆上市。

“我们在调研中，也了解到一些上市房企存在这方面的想法。”一位私募人士表示，“分拆上市可以获取更多资金。”

就在今年5月，中国海外发展（00688.HK）公告称，以5000万元向控股子公司中国海外宏洋集团（00081.HK）收购中海宏洋物业管理100%股权，并宣布计划将物业管理业务分拆到联交所上市，但尚未就何时进行分拆作出最终决定。

今年2月和3月，碧桂园（02007.HK）与恒大地产（03333.HK）先后宣布计划分拆旗下业务独立上市，前者筹划分拆酒店业务，但未确定在内地还是香港上市；后者的矿泉水产业将与乳业、粮油和健康产业分拆，上市地点选择在香港。

“体量大的上市房企将子业务分拆上市，将显著提升母公司的估值水平。”上述私募人士认为，“虽然这种分拆目前主要在境外市场，但迟早也会在A股实现。”

而2014年6月，花样年控股（01777.HK）通过分拆旗下物业业务并实现了彩生活（01778.HK）的独立上市，不仅获得了净额约7.1亿元的募资，还使其之前大幅折让的资产得到了充分重估。

此外，分拆自方兴地产（00817.HK）酒店业务的金茂投资（06139.HK），也于2014年7月实现H股上市，融资额约35.31亿港元，目前其总市值逾百亿港元，同样释放了金茂投资酒店资产的价值。

A股上市房企分拆旗下业务上市也已经在进行中，泛海控股旗下的民生证券、新湖中宝控制的湘财证券，均被认为具备分拆上市潜质，后者曾借道大智慧（601519.SH）资产重组曲线上市，但因违规被证监会中止审查。

市场热点换挡转型带来的估值分化，更是给上市房企分拆旗下业务上市增添了更多预期，典型如万达院线（002739.SZ）和万达商业（03699.HK），虽然前者脱胎并依附于后者，并且2014年净利润仅为后者同期的3%，但目前万达院线的总市值却远高于万达商业。

“融资能力和估值水平是房企分拆子业务独立上市的最大吸引力。”前述福建一家房地产企业高管认为。